0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд установлен на уровне 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия

Содержание

Когда отчисления в компенсационный фонд НЕ нужны!

Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон 214-ФЗ») предусматривает обязанность застройщика осуществлять обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд.

Так, положения пункта 4 статьи 3 Закона 214-ФЗ закрепили, что «застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее — компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом».

Основной целью компенсационного фонда является обеспечение гарантий и защиты участников долевого строительства в том случае, если по тем или иным причинам застройщик будет нарушать свои обязательства по договору либо в случае несостоятельности (банкротства) застройщика.

Но каждому ли застройщику необходимо делать отчисления в компенсационный фонд?

Действующая редакция Закона 214-ФЗ предусматривает случай, когда застройщику не требуется делать отчисления (взносы) в компенсационный фонд. Этим случаем является применение застройщиком счетов эскроу при привлечении денежных средств от дольщиков. В случае привлечения застройщиком денежных средств от дольщиков (участников долевого строительства) посредством счетов эскроу, осуществлять отчисления (взносы) в компенсационный фонд не требуется.

Положениями пункта 4 статьи 15.4 Закона 214-ФЗ закрепляют, что «в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются».

Дело в том, что специфика применения счетов эскроу исключает необходимость для застройщика делать отчисления (взносы) в компенсационный фонд, выступающий в качестве инструмента для обеспечения гарантий участникам долевого строительства. Суть применения счета эскроу заключается в том, что дольщик перечисляет денежные средства не на прямую застройщику, а в банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет. Однако застройщик не может получить находящиеся на этом счете деньги до момента сдачи объекта строительства в эксплуатацию. Таким образом, денежные средства дольщика защищены от их расходования застройщиком и могут быть возвращены дольщику в полном объеме в случае расторжения договора участия в долевом строительстве либо банкротстве застройщика.

На наш взгляд, гарантия защиты денежных средств дольщика посредством их размещения на счете эскроу намного выше, чем возможность получения компенсации из компенсационного фонда.

Таким образом, законодатель четко определил случай, когда застройщику не нужно производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд при строительстве объекта, а именно: применение счетов эскроу при взаиморасчетах с участниками долевого строительства.

В случае возникновения дополнительных вопросов, либо необходимости получения консультации по Вашему конкретному случаю, юристы компании ООО «ЛГК» готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь!

С перечнем услуг и их стоимостью Вы можете детально ознакомиться в разделе «Стоимость услуг для физических лиц (населения)» либо в нашей группе ВК.

Закон о фонде страхования долевого строительства

Практика долевого строительства жилья через ДДУ привела к формированию обоснованной необходимости защитить интересы частных инвесторов от рисков, возникающих вследствие действий застройщика.

Страхование ответственности, банковская гарантия, юридическое обеспечение от партнёров или иная форма обеспечения прав дольщиков от непредвиденной ситуации в деятельности застройщика – не лучший способ удовлетворения интересов гражданина и не всегда надёжная гарантия возмещения ущерба. Поэтому закон обязал застройщиков создавать компенсационный фонд долевого строительства.

Компенсационный фонд дольщиков

Компенсационный фонд долевого строительства – это объективное следствие опыта возведения жилья на фоне динамики формирования строительной отрасли и роста объёма внимания населения к приобретению квартир именно в форме ДДУ – через договорные отношения: застройщик – дольщик (частный инвестор).

В рамках новых норм законодательства страховые компании призваны предложить альтернативный вариант: специальный фонд, который стабильно формирует сам застройщик, отчисляя определённый размер компенсации от суммы каждого договора с дольщиком.

Качественно новая государственная, закреплённая законодательно, поддержка законных прав и материальных интересов граждан-дольщиков от банкротства застройщика такого рода меняет положение вещей: фонд в отношении строительства конкретного жилого дома формируется в ходе его постройки и ввода в эксплуатацию.

Статус фонда: публичный и правовой – предполагает не только защиту денежных средств, но и достройку жилого здания, декларирует институт арбитражных управляющих для рассмотрения дел по банкротству застройщиков.

Обязательное требование отчислений в фонд по фиксированной ставке 1,2% от цены договора, обязательное наличие 10% собственных средств застройщика от цены строительства, указанной в проектной документации, и другие положения законодательства усиливают ответственность застройщика и повышают гарантии граждан-дольщиков.

Сфера недвижимости манипулирует крупными денежными ресурсами и длительными временными сроками, имеет сложную юридическую составляющую, укреплённую требованиями федерального законодательства по удостоверению сделок государственными органами.

Формирование обоснованной необходимости защитить интересы частных инвесторов от рисков, связанных с участием застройщика посредством удобных и эффективных механизмов – это фактически признание несостоятельности уже существующих способов помощи дольщикам.

К таким способам относится:

  • страховка застройщика (риски, ответственность);
  • банковская гарантия;
  • поручительство, юридическое или материальное обеспечение от партнёров;
  • залоговые варианты или вхождение застройщика в крупный строительный холдинг.

Перечисленные варианты реально не обеспечивают законные интересы частных инвесторов в непредвиденных ситуациях, а тем более в очень вероятных (частых) мошеннических схемах. Сфера долевого строительства сложилась, как инфраструктура социально-экономических отношений, развивается динамично и стремительно.

Имеющийся опыт решения проблем, стал основой для защиты интересов частных инвесторов и застройщика в динамике всех сложившихся процессов.

Новая идея механизма работы по защите интересов дольщиков предусматривает два варианта:

  1. Гражданин может получить компенсацию и покинуть ряды дольщиков.
  2. Дольщик может участвовать в достройке (меняется застройщик, изменяются условия ДДУ).

Компенсационный фонд дольщиков даёт им большие права в принятии решений. Выделяется схема этапности строительства: котлован, возведение фундамента, строительство здания, внутренние работы и другое этап завершения работ, схема сдачи строения в эксплуатацию.

Каждый элемент «строительной схемы» рассматривается в контексте безопасного возмещения убытков, защиты законных интересов дольщиков, имеет свои уникальные нюансы в каждый момент времени. Предполагает особенные решения непредвиденных ситуаций.

Читать еще:  «Автодор» и «Юго-восточная магистраль» планируют заключить соглашение на строительство комплекса ЦКАД

Дольщик вправе возлагать надежду на снижение рисков вероятных потерь, полагаться на государственную защиту своих законных интересов, но это не мешает ему собирать самостоятельно информацию, накапливать данные по ходу работы застройщика и его субподрядчиков, о платежах и других значимых событиях для выхода из непредвиденных ситуаций.

Компенсационный фонд долевого строительства

Уставные документы, разработанные, согласованные и утверждённые Правительством РФ определяет особенности деятельности фонда и фактическую организацию его работы.

Прежде всего – это:

  • воплощение политики государства в области формирования жилищного фонда;
  • защита прав и имущества граждан по закону – участников ДДУ;
  • контроль над финансовой деятельностью застройщиков.

По существу и по роду деятельности, фонд имеет тесные связи с государственными структурами, осуществляющими кадастровый учёт и регистрацию недвижимости, и администрациями территорий, аккумулирует значительные средства и материальные ресурсы, которые использует на выплату возмещения потерпевшим гражданам или финансирование завершения строительства по причине несостоятельности застройщика.

Выступая в качестве буфера между дольщиком и застройщиком, фонд контролирует жилищное строительство в комплексе, и этот момент надлежит понимать правильно. Основное направление деятельности организации – контроль и управление жилищной политикой государства.

Интересы дольщиков будут непременно удовлетворены в формате выплаты потерянных средств вследствие действий застройщика, хотя могут быть и внешние объективные обстоятельства, которые застройщик мог предусмотреть, но не сделал этого. Возможен вариант замены застройщика на более надёжную компанию или иной вариант завершения работ по вводу строения в эксплуатацию.

Важный аспект деятельности фонда – специалисты, управляющие по арбитражным делам. Аккредитация специалистов в целях овеществления ими полномочий, управляющих делами по банкротству, причём не только в контексте застройщика: строительство жилого здания – это большое количество взаимодействующих предприятий.

Управление фондом получает компенсационные выплаты и может их использовать по своему усмотрению, имеет право использовать доступные средства в деятельности, направленной на исполнение предоставленных функций и полномочий согласно Федеральным Законам. Это особенное положение, которое ставит на второй план интересы дольщиков по выплате компенсаций и увеличивает сроки строительства в случаях, достройки жилых домов.

Фонд усложняет работу застройщика: определены новые обязанности и правила. Работа застройщика стала более документированной и отчётливой, а интересы дольщиков, на случай непредвиденной ситуации, становятся более защищёнными, чем прежде.

Специфика Федерального Закона в отношении компенсационного фонда

Являясь проводником политики государства в области формирования фонда жилья, компенсационный фонд получает от своего предшественника: фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (некоммерческая структура) имущество и осуществляет масштабную финансово-хозяйственную деятельность по обслуживанию всей сферы ДДУ.

Располагая государственной поддержкой, действуя в рамках Федерального Закона, находясь под пристальным вниманием контролирующих государственных структур, фонд, за счёт своей деятельности, увеличивает своё имущество, ведёт бухгалтерский учёт и предоставляет официально и публично информацию о своей деятельности.

Законодатель решил, что фонд не является коммерческой организацией, а создаётся как инструмент помощи застройщикам и дольщикам. Фактически получается действенный инструмент государственного влияния на сферу долевого строительства.

Получая отчисления и «бонусы» от:

  • застройщиков по каждому договору на долевое строительство;
  • от взносов иных инвесторов;
  • от использования имущественного и финансового потенциала

Фонд, на самом деле, может и делает реальное управление сферой жилищного строительства и контролирует динамику финансовых потоков в этой динамичной и финансово ёмкой области социальных отношений.

Поскольку значительная часть денежных средств поступает от дольщиков из средств финансовых организаций (например, банковские кредиты на жилищное строительство), фонд имеет возможность отслеживать и управлять инвестициями длительные промежутки времени.

Защищая интересы дольщиков, фонд прежде всего защищает интересы государственного уровня: динамику показателей кредитной политики государства, соблюдение законных прав и интересов граждан.

Фактически, фонд страхования долевого строительства – это результат анализа и оптимального применения опыта обеспечения граждан жильём в рамках действующего законодательства в его активной форме.

Это тот случай, когда в реализации прав заинтересованы все стороны:

Остальные участники сферы ДДУ принимают не менее активное участие, но их отношения формируются косвенно: посредством ФЗ № 214-ФЗ и ФЗ № 218-ФЗ государство реализовало хороший инструмент управления существенной сферой социальных отношений.

Обязанность застройщика по уплате компенсационных отчислений в фонд

Застройщик обязан направлять в компенсационный фонд 1.2% по каждому договору участия дольщика, соблюдать сроки платежей, учитывать изменение величины взноса, которая определяется Федеральным Законом. Платежи выполняются в срок до момента подачи документов на регистрацию договора ДДУ.

В случае отказа в регистрации договора или по иным причинам:

  • отказа сторон от сделки;
  • возврат излишней оплаты;
  • отказ госрегистрации

Застройщик в установленный срок получает денежные средства от каждого, прежде выполненного, но «неисполненного» отчисления в компенсационный фонд долевого строительства.

Денежные средства застройщика, перечисленные им в компенсационный фонд, имеют своё лицо. На них может быть наложено взыскание в порядке, регулируемым «общим» правом. При этом наложение ареста на денежные средства от одних дольщиков никак не влияет на денежные поступления от других.

Фактически ФЗ 218 обязывает застройщика иметь в компенсационном фонде гарантию любого своего значимого действия. Застройщик обязан оплачивать вероятность допущения собственной оплошности или защищать себя и своих дольщиков от непредвиденных обстоятельства накапливая на своём счете, на компенсационном счёте «оплату» за ликвидацию любых негативных последствий.

Что нужно знать дольщикам о компенсациях в фонд долевого строительства?

Размер обязательных платежей каждой строительной организации, выступающей в качестве застройщика, начинается с соблюдения обязательного требования фактического наличия 10% собственных средств от стоимости строения согласно проекту и технической документации на строительство и определяется размером сделки по каждому дольщику – это фактическая сумма договора.

Застройщик обязан соблюдать следующие условия содержания фонда:

  1. Перечисление компенсационного платежа осуществляется застройщиком в процессе регистрации (по законодательству) каждого договора о долевом участии.
  2. Сумма платежа не может превышать предельную процентную ставку. В настоящее время установлен размер 1,2% от цены каждого договора.
  3. Ставка обязательных платежей может изменяться на основе Федерального Закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.
  4. Взносы должны быть перечислены за 3 дня до даты регистрации договора.

Указанные требования обязательны для исполнения застройщиком.

Хороша не та компания, которая быстро оформляет договора с дольщиками и строит, имеет отличное портфолио и рейтинг среди, ожидающих своей очереди, дольщиков. Главное, что по всем отношениям с государством, включая компенсационный фонд – застройщик платёжеспособен, исполняет свои обязательства и действует в пределах законодательства.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду Откроется в новой вкладке.»>страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин Откроется в новой вкладке.»>подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

Читать еще:  В Новосибирске детсад выгнали из здания, чтобы отдать его создателям оборудования для ракет С-300 и С-400

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (Откроется в новой вкладке.»>ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. Откроется в новой вкладке.»>п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ Откроется в новой вкладке.»>специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Откроется в новой вкладке.»>Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных Откроется в новой вкладке.»>поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Больше возможностей для обсуждения вопросов — на ФОРУМЕ

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Обманутых дольщиков больше не будет

Что стряслось?

В закон о долевом строительстве внесены изменения, которые сделают вложения в новостройки более безопасными.

С 1 января застройщики должны отчислять 1% от стоимости объектов в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, то дольщику вернут все вложенные деньги. Если застройщику не хватит денег на завершение строительства, ему добавят из фонда.

Читать еще:  Дорога между Атаманским мостом и протокой Французского ковши обойдется властям Петербурга в 1,5 миллиарда рублей

Делать взносы в фонд обязательно для всех, кто строит многоквартирные дома и другие объекты. Средства фонда находятся под контролем государства.

Все застройщики обязаны публиковать на своих сайтах разрешительную документацию по объекту и фотографии с площадки.

Как было раньше?

Если дольщик покупал квартиру на этапе строительства, он рисковал никогда в нее не въехать. Если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватает денег на завершение стройки, дольщики ничего не получали.

По договору долевого строительства продается не квартира, а доля в проекте. Поэтому все риски дольщики делили с застройщиком. Если что-то шло не так, дольщики рисковали вместе с застройщиком. Государство не обязано было достраивать дом, вводить его в эксплуатацию и выдавать разрешения на незаконные объекты.

Например, строительная фирма «Рога и копыта» объявила о строительстве многоквартирного дома. Застройщик установил на участке забор, поставил технику и объявил о распродаже квартир. Покупатели подписывали договоры долевого строительства. Такие договоры можно заключать даже на этапе котлована, когда еще нет квартиры и даже нужного этажа. Через 5 месяцев застройщик объявил о банкротстве, офис закрылся, а директор скрылся за границей. Дольщики обратились в прокуратуру и узнали, что разрешение на строительство не оформлялось, а по этому адресу должна находиться автомойка. Полиция завела уголовное дело о мошенничестве, но никаких выплат дольщики не получили.

Это не первая попытка правительства защитить дольщиков. С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать ответственность перед дольщиками новых проектов. Минстрой признал механизм неэффективным. Эксперты подтвердили, что фактически никакой защиты дольщикам страхование не давало. Государство это понимало, поэтому президент поручил найти другое решение.

Что изменилось?

Федеральный закон №​304-ФЗ внес изменения в закон о долевом строительстве. Правительство утвердило порядок формирования компенсационного фонда и объяснило, кому и когда положены выплаты.

Все застройщики, которые получили разрешение на строительство многоквартирного дома и зарегистрировали договор с первым дольщиком проекта после 1 января 2017 года, перечисляют взнос в этот фонд.

Вся сумма перечисляется единовременно, а не с каждого договора. То есть когда договор с первым дольщиком проходит регистрацию, застройщик уже оплатил взнос за весь объект.

Взнос составит 1% от стоимости строительства, которая указана в проектной декларации. За основу берется не та сумма, за которую продаются квартиры, а себестоимость объекта.

А еще закон №​304-ФЗ обязал всех застройщиков размещать на сайтах проектную декларацию, разрешения на строительство, шаблоны договоров долевого участия и заключения о соответствии. Раньше эти документы застройщики публиковали по желанию. Дольщики не могли проверить, выдано ли разрешение на строительство, и какой объект на самом деле указан в проектной декларации. Теперь застройщики обязаны раскрывать всю информацию о проекте. Если что-то изменилось, данные на сайте обновляются в течение 5 дней.

На сайте застройщика должны публиковаться фотографии хода строительства. Раньше это был коммерческий ход, теперь — требование закона.

Куда пойдут деньги из фонда?

Средства компенсационного фонда защищены государством.

Минстрой инвестирует их в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или разместит на рублевых депозитах в банках с капиталом не менее 25 млрд. руб.

Кому положены выплаты?

Если застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит финансовую помощь из фонда и достроит объект. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из фонда.

Если дольщик имеет право на выплату, ему вернут все деньги, которые он заплатил по договору долевого строительства.

Заявление на выплату можно получить только до завершения конкурсного производства в отношении застройщика. Если случился форс-мажор, дольщик тяжело заболел или служит в армии, заявление примут позже.

Дольщик получит выплату через 10 дней после того, как предоставит документы.

Какие дома под защитой?

Под защитой фонда только те проекты, по которым дольщики стали заключать договора только в 2017 году. Сам дом могли начать строить когда угодно.

Чтобы понять, выполняет ли застройщик требования закона, проверьте:

  • фото строительства на сайте,
  • комплект документов на сайте (проектная декларация, разрешение на строительство, шаблон договора, заключение о соответствии),
  • документ, который подтверждает выплату в компенсационный фонд. Если застройщик нарушил закон и не оплатил взнос в фонд, государство не выплатит возмещение. Проверяйте факт оплаты!

А если договор заключен в 2016 году или раньше? Или объект продают дольщикам еще с прошлого года?

Выплаты из фонда получат только те дольщики, которые заключили договор долевого участия в строительстве объекта в 2017 году или позднее.

Если договор заключен в 2016 году, выплата из фонда не положена.

Если договор заключен в 2017 году, но застройщик уже заключал договоры с другими дольщиками в 2016 году или раньше, компенсации тоже не будет. Даже если у проекта есть один дольщик, с которым заключили договор в 2016 году, — всё, он не обязан платить взнос в фонд, и выплаты не положены.

Я могу заключить договор, а потом передумать и получить выплату?

Выплаты из фонда — это защита интересов дольщиков на случай форс-мажора. По желанию компенсацию получить нельзя.

Государство выплачивает возмещение только в тех случаях, когда суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство.

Если дольщик просто передумал, вернуть деньги можно только по договоренности с застройщиком в соответствии с договором.

А если я куплю долю в бизнес-центре?

Изменения в закон о долевом участии в строительстве распространяется не только на многоквартирные дома, но и на другие объекты недвижимости.

При соблюдении всех условий дольщики бизнес-центров, складских комплексов и промышленных объектов тоже защищены.

Что мне делать сейчас?

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме, проверьте информацию о застройщике. Если на сайте нет документов и актуальных фотографий объекта, это нарушение закона.

Если застройщик начал продажи в 2017 году, попросите подтверждение оплаты взноса в фонд. Сверьте сумму с проектной декларацией. Если застройщик нарушит закон и не перечислит взнос, а потом обанкротится, государство не поможет.

Взносы в компенсационный фонд — это дополнительные расходы застройщиков. Они будут возмещать их за счет удорожания квартир. Если вы готовы рисковать и не хотите переплачивать, выбирайте объект, за который не нужно платить взносы.

Если вы боялись покупать квартиру в новом доме, теперь не бойтесь. Даже если застройщик обанкротится или пропадет, вы не потеряете деньги.

Это же хорошо, да?

Это хорошо, но с оговорками. Нужно понимать, что деньги, которые дольщики получат в качестве компенсации, появятся не из ниоткуда. Косвенным образом все покупатели новых квартир теперь будут доплачивать тем, кому не повезло с застройщиком.

С другой стороны, деньги будут скапливаться в фонде и зарабатывать. Фонд будет становиться больше.

Три способа получить скидку

Изменения только вступили в силу. Рынок может внести свои коррективы в порядок работы фонда. Буду появляться поправки и уточнения. Исходя из того, что Агентство страхования вкладов под контролем государства все-таки обеспечило защиту средств вкладчиков банков, можно надеяться, что и фонд хорошо себя проявит. Но посмотрим.

А как в других странах?

Права дольщиков нарушаются не только в России. Во всем мире есть недобросовестные застройщики, некачественные объекты, стройки с нарушением технологии и без разрешений.

В разных странах покупателей недвижимости государство старается защищать. Например, в Германии застройщикам по закону запрещено брать предоплату — дольщики платят только за фактически выполненные объемы работ. В Турции надежность застройщика гарантирует членство в Ассоциации строителей. А в Черногории закона о защите дольщиков нет, но брошенных объектов там почти не бывает.

В Европе применяется практика страхования депозитов. Если застройщик или агент пропадает, страховая компания выплачивает возмещение.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector