Покупка жилья: как выбрать жилье в новостройке

Дополнительно, зная полное название компании и/или ее регистрационный номер, Вы можете проверить статус компании и самую актуальную информацию о ней здесь.

Эти два пакета документов — гарантии законности стройки и репутации застройщика. Если представители застройщика отказываются предоставить какие-либо документы из списка — задумайтесь, стоит ли заключать сделку.

Обратитесь к профессионалам

Перед подписанием договора лучше всего обратиться за консультацией к независимому юристу или юридической компании. Профессионалы изучат документы застройщика и сам договор, сформируют выводы о законности и рисках данной сделки.

Вы можете предлагать правки и изменения в договор, их также лучше сформулировать совместно с юристами. Застройщик будет решать принимать ваши предложения или нет — это предмет для обсуждения и в какой-то степени торга.

Изучите варианты инвестирования в выбранную новостройку

На рынке существуют разные форматы договоров на покупку квартиры в строящихся домах — участие в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, уступка от подрядчика, вексельная схема.

Самая распространенная форма договора на покупку жилья (инвестирование) в новостройке — это участие в долевом строительстве. Она же самая «зарегулированная», то есть в законе есть прямой нормативный акт, который регулирует эти отношения.

Рассмотрим подробней нюансы такой формы инвестирования.

Участие в долевом строительстве: памятка для инвестора

Мы сделали для вас краткую выжимку самых важных моментов.

Что такое участие в долевом строительстве?

Фактически, это привлечение застройщиком денежных средств от физических лиц (дольщиков) для строительства жилых домов, с последующей передачей дольщикам квартир в этих домах.

Что требуется от застройщика?

Для того чтобы начинать заключать договора на участие в долевом строительстве, застройщик обязан выполнить ряд условий (например, не иметь задолженности по налогам и сборам) и получить необходимые документы (см. пункт Когда и какие документы стоит запросить у застройщика.)

Если этих документов нет, застройщик не имеет право заключать договора на участие в долевом строительстве и потенциальным дольщикам это стоит учесть.

Что собой представляет договор на участие в долевом строительстве?

В соответствии с договором одна сторона — застройщик — принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона — дольщик — обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором.

Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах.

Договор должен содержать следующие существенные условия

Может ли такой договор содержать условие рассрочки платежа?

Все зависит от условий, которые предлагает застройщик.

Оплата может производится как единовременно с подписанием договора, так и поэтапно по графику платежей.

Регистрируется ли этот договор в органах власти?

ОБЯЗАТЕЛЬНО! И в этом его значительное преимущество, ведь такой порядок исключает возможность продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Договор подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.

Договор считается заключенным с даты его регистрации.

Застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания сторонами договора представляет два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение трех рабочих дней с даты регистрации договора высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его дольщику лично под роспись.

После регистрации договор попадает в электронный банк (реестр) объектов долевого строительства

В какой форме осуществляется расчёт?

В безналичной форме или в наличной через банк. Важно учесть, что оплата по договору долевого строительства осуществляется на специальный счет застройщика, средства с которого могут быть использованы только на финансирование строительства и его использование каждый год проходит аудит.

Устанавливает ли договор ответственность застройщика?

ОБЯЗАТЕЛЬНО! За нарушение сроков строительства, застройщик несет финансовую ответственность (в форме пени от 0.01 процента до 0.03 процентов от стоимости квартиры за каждый день просрочки сдачи) перед дольщиком.

Как передается квартира после окончания строительства?

После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение одного месяца обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительстваи в трехдневный срок со дня обращения передать документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру.

Право собственности покупатель должен зарегистрировать в трехмесячный срок с даты получения документов от застройщика.

Передача дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование осуществляется застройщиком после государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик считается собственником квартиры.

Как купить квартиру в новостройке: выбор ЖК

Покупка квартиры, дома, дачи, коттеджа – это всегда существенные траты и риски.

Используя свой десятилетний опыт работы в маркетинге недвижимости, мы собрали в одном лонгриде ряд советов и рекомендаций, которые помогут вам избежать этих рисков и купить жильё без неоправданных денежных затрат.

Анализ цен и рынка

Поиск дома

Современные порталы новостроек стараются дать своим посетителям максимум информации о том или ином доме. Пример тому – каталог Novostroyky.by. Начинать поиск квартиры стоит именно с таких ресурсов.

Наверняка, перед тем как приступить к поискам нового жилья, вы будете точно знать, какую квартиру и в каком районе города вы хотите, каким бюджетом располагаете, готовы ли вы оплатить всю стоимость сразу или хотите воспользоваться рассрочкой платежа. Используя эту информацию и фильтры на сайтах, можно сразу сузить круг поиска – в случае с Беларусью и конкретно Минском подходящих домов будет не более 5-7.

Если фильтра на сайте нет, значит где-то рядом обнаружится окно онлайн-консультанта. Смело задавайте все интересующие вопросы ему. Обрабатывая десятки, а то и сотни заявок в день, консультант выдаст вам нужную информацию едва ли не быстрее, чем автоматический фильтр.

Советуем обратить внимание на указанный срок ввода новостройки в эксплуатацию. Он, как правило, зависит от конструктива и технологии строительства дома. Эта информация позволит вам понять, подходит ли тот или иной объект лично вам:

самые быстрые – панельные дома, их строят за 7-10 месяцев;
каркасные дома возводятся под ключ за 1,5-2 года;
дольше всего строят кирпичные дома, строительства от фундамента до крыши занимает до 2,5-3 лет.

Инфраструктура и генплан

Следующий этап поиска – изучение генерального плана застройки и окружающей инфраструктуры. Генплан, как правило, появляется в открытом доступе за несколько месяцев до начала строительства жилого объекта, но в дальнейшем может корректироваться. В этом документе содержится вся информация о будущем проекте, включая месторасположение спортивных площадок, хозяйственных объектов и административно-коммерческих помещений, включенных в план застройки.

Сопоставив этот план с уже имеющейся инфраструктурой района, вы сможете примерно представить социальные условия, в которых будет находиться ваша потенциальная квартира: близость метро и остановок общественного транспорта, наличие больниц, детских садов, школ и прочих социальных объектов.

Если на этом этапе вам начинает казаться, что дом вам подходит, съездите к месту, где он будет строиться. Посмотрите, все ли там соответствует описанию в интернете, поговорите с местными жителями, побродите по району. Возможно после этой поездки вы измените свое мнение и продолжите поиски.

Квартиры и планировки

Зная собственные потребности, выбрать планировку среди предлагаемых застройщиком достаточно просто. Другой вопрос – обеспечивает ли компания-девелопер вас необходимым выбором?

При выборе планировки обращайте внимание на расположение санузла и кухни, уточните, запланированы ли в квартире лоджии или же проектировщики ограничились только балконами. Явным преимуществом будет большая прихожая, в которой можно установить шкаф.

Многие застройщики сейчас предлагают квартиры без установленных перегородок – студии. Такой подход позволяет будущим жильцам реализовать свои дизайнерские идеи и развернуться в полную мощь. Кроме того, перегородки не будут «съедать» заветные квадратные метры, соответственно вы не будете «покупать неиспользуемые площади.

Информация о застройщике

Застройщик и генподрядчик

Положительная репутация застройщика и подрядчика – залог вашего спокойного сна на протяжении всего срока строительства дома. Поэтому сразу после того, как вы приметили подходящую новостройку на рекламном портале – переходите на ее официальный сайт (сейчас они есть у каждого проекта) и приступайте к тщательному изучению информации о доме, о компании-застройщике и необходимой документации.

Законодательством, регламентирующим долевое строительство жилья, предусмотрено, что организация-застройщик должна иметь следующие документы:

свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, или государственный акт на право владения земельным участком, или удостоверение на право временного пользования земельным участком, или договор аренды земельного участка;
проектно-сметную документацию, прошедшую в установленном порядке государственную экспертизу, государственную экологическую экспертизу, утвержденную решением местных властей;
договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства;
проектную декларацию и документы, подтверждающие ее опубликование в СМИ;
специальное разрешение (лицензию) на выполнение строительно-монтажных работ.

Читать еще: Установка канализации для дома и дачи

Все эти бумаги на самом сайте вы вряд ли найдете, но проектная декларация и разрешение на строительство в открытый доступ выкладывают почти все застройщики.

Обратите пристальное внимание, на информацию, размещенную на сайте проекта.

Если документов или какой-то интересующей вас информации на сайте не обнаружилось, можно связаться с менеджером застройщика по телефонам, указанным на сайте и запросите их себе на э-мейл.

Обратите внимание, есть ли на сайте общая информация о новостройке, ее проектные отрисовки, планировки этажей и квартир, описание близлежащей инфраструктуры. Загляните в раздел новостей, сейчас застройщики стараются делать регулярные фотоотчеты и, если последние были опубликованы недавно, значит это еще одно подтверждение того, что застройщик выполняет свои обязательства перед дольщиками.

Если какой-то информации на сайте нет, запрашивайте ее по телефону или во время личного визита в отдел продаж. В случае отказа стоит насторожиться и поискать другой подходящий объект. Предоставить всю информацию по требованию – обязанность любого менеджера, который реально хочет продать квартиру.

История компании и репутация застройщика

Пришла пора выйти за рамки сайта новостройки и заняться изучением истории компании-застройщика и ее репутации. Благо, интернет позволяет найти почти все нужные данные: от даты регистрации компании до отзывов реальных покупателей.

Обратите внимание на то, какие объекты есть в портфолио девелопера, сдавались ли они в срок, по возможности съездите к ним, посмотрите на качество строительства, расспросите новоселов.

Поищите на форумах отзывы о застройщике. Не доверяйте восторженным комментариям, вполне возможно, что их написали копирайтеры застройщика. Но не стоит безоговорочно верить и тем сообщениям, где компанию поливают грязью. Всегда ищите объективность и золотую середину. Сравнивайте информацию с нескольких источников и анализируйте ее самостоятельно.

Некоторые застройщики после введения своего дома в эксплуатацию, заключают договор на его техническое обслуживание. Это еще один плюс в копилку заслуг компании, формирующих ее положительную репутацию на рынке.

Бюджет и схема оплаты

Долевое строительство и жилищные облигации

Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За счет этих денег финансируется строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. В этом и заключается вся суть долевого строительства квартир.

Средства на «долевку» выплачиваются гражданином не целиком, а равными частями на протяжении всего срока строительства. Только при заключении договора нужно внести первоначальный платеж, как правило, не более 20%. Таким образом квартира приобретается в фактическую рассрочку.

Но в Беларуси это не единственный способ купить жилье. Некоторые застройщики выбирают реализацию квартир через жилищные облигации – ценные бумаги, которые можно приобрести у застройщика либо напрямую, либо через банк.

Облигация подтверждает внесение владельцем средств на строительство определенного числа квадратных метров квартиры. На облигации указывается номинальная стоимость ценной бумаги в белорусских рублях или валюте, а также эквивалент стоимости в квадратных метрах. Обычно одна облигация эквивалентна одному квадратному метру.

Рассрочка на квартиру в Беларуси выдается, как правило на срок от 3 до 10 лет. Первоначальный взнос, как и при долевом – не более 20%, но устанавливается при этом самим застройщиком. В последние месяцы многие компании отказались от процентных выплат и предоставляют беспроцентную рассрочку на весь срок погашения платежа.

Беларусь – страна возможностей и. разнообразия кредитов. Каждый банк считает своим долгом разработать кредит на покупку жилья с более привлекательными условиями, чем у конкурента. Да и падение процентной ставки, наблюдавшееся на протяжении последнего года способствует популярности финансового инструмента.

Застройщики в свою очередь разрабатывают совместно с банками собственные кредитные программы. На сегодняшний день самое привлекательное предложение на рынке новостроек Минска – кредит под 4,74% на 20 лет. Но это же и тест на внимательность клиента. 4,74% он будет выплачивать лишь в первый год, затем ставка повышается. Обращайте внимание на такие нюансы, чтобы не попасть впросак.

Инструменты лизинга пришли в Беларусь не так давно. В принципе, такой механизм очень похож на кредитование, но имеет одно существенное отличие. Квартира, купленная в кредит поступает в ваше полное распоряжение сразу – в момент перевода денег на счет застройщика и вы при этом остаетесь должны банку.

При покупке в лизинг же, квартира принадлежит лизинговой компании вплоть до последнего вашего платежа. Но в тоже время вы можете делать в ней ремонт, прописывать родственников, передавать по наследству. Вместе с долгом.

Оформление договора долевого строительства

Придя в офис застройщика и обговорив с ними условия покупки, попросите копию договора долевого участия, чтобы изучить его в спокойных домашних условиях. Если хотите получить более полную консультацию – обратитесь к юристу. Поверьте, разбирающийся человек поможет вам сберечь нервы и сэкономить деньги.

Пункты договора, на которые нужно обратить особое внимание:

срок исполнения обязательств по договору;
цена квартиры (цена договора);
размер и порядок внесения денежных средств;
гарантийный срок на квартиру;
порядок приемки-передачи квартиры;
основания досрочного расторжения договора;
порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора.

Ваша активность в данный момент – гарант безопасности на весь период строительства, потому к вопросу изучения договора нужно подойти со всей серьезностью и внимательностью.

Строительство дома и ожидание ключей

Томительное время ожидания можно скрасить еженедельными прогулками к своему будущему дому. До определенного этапа строительства вас не будут пускать на строительную площадку. Но, поверьте, даже наблюдая из-за забора за ростом новых этажей можно получить удовольствие. Попробуйте подружиться с прорабом.=) Этот человек – бог на стройке дома. Если повезет, то на поздних стадиях готовности он сможет устроить вам экскурсию по подъезду и вашей новой квартире.

Используйте время ожидания, чтобы подружиться с будущими соседями. Группы в социальных сетях создаются сразу после заключения первых договоров. В будущем вам будет проще решать какие-то общественные вопросы.

Ну и не забывайте про ремонт: вынужденное время ожидание – хороший шанс для проработки дизайна квартиры и закупки строительных материалов.

Написанное в этой статье – это краткое руководство по покупке квартиры. В ближайшее время мы подготовим несколько более подробных материалов, в которых остановимся на каждом пункте подробнее. Чтобы не пропустить их, подпишитесь на наш канал в Telegrame.

Как выбрать квартиру в новостройке

Автор: Butovo Park · Опубликовано 17.04.2018 · Обновлено 26.06.2019

При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья

Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила :

не выбирайте квартиры по рекламным буклетам и не ленитесь ехать посмотреть на район застройки
не полагайтесь в выборе целиком на консультации менеджера по продажам и не хватайтесь за первые предложенные варианты
собирайте как можно больше информации о застройщике и районе застройки
внимательно читайте документы, и не стесняйтесь задавать вопросы по всем непонятным пунктам договора
при заключении сделки воспользуйтесь помощью самых въедливых друзей в вашем окружении
если сомневаетесь, какую брать квартиру по количеству комнат, то затягивайте пояса и выбирайте вариант с большей площадью и количеством комнат
если у вас есть дети и вы колеблетесь между вариантом в Москве с меньшей площадью или в области в большой площадью, но отсутствием инфраструктуры (школ, садов, поликлиник), то берите вариант в Москве.
если вы покупаете квартиру в готовом доме и там уже есть консьерж, то попытайтесь войти к нему в доверие при помощи шоколадки и ненавязчиво выпытать ценную информацию о потенциальных соседях (стадии их ремонта, наличии собак и маленьких детей и т.д.)
если у вас на этаже много однокомнатных квартир, то готовьтесь к тому, что их купили как вложение денег и скорее всего каждую вторую будут сдавать
если вы покупаете квартиру с видом на поле или пустырь, то не сомневайтесь, что рано или поздно там начнется стройка

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Читать еще: Двери — неотъемлемая часть быта

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Выбор района

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой выбрать этаж

Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.

Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и веб камерам можно следить за динамикой строительства. Поищите информацию о дате регистрации застройщика и реализованные проекты. Познакомьтесь с отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).

Какие документы проверять при покупке квартиры

Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.

Устав.
Свидетельство о регистрации.
Свидетельство о постановке на налоговый учет.
Выписка из ЕГРЮЛ .

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.

Проектная декларация.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.

ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:

Строительный адрес дома.
Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
Этаж и порядковый номер квартиры.
Планировку и площадь квартиры.
Дату сдачи новостройки.

Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ .

ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени.

Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.

Как выбрать квартиру? Часть 1: Новостройка или вторичка

Со временем практически перед каждым встает вопрос покупки собственного жилья. Но что выбрать: свежую квартиру со свободной планировкой в новостройке или уже готовую вторичку недалеко от метро? У каждого варианта есть положительные и отрицательные стороны. Поэтому на первом этапе покупки основная задача – это разобраться во всех тонкостях рынка жилой недвижимости.

План статьи:

Что такое новостройка и какие типы домов сейчас возводят?

Интерес к новостройкам с каждым годом растет. Покупатели активно вкладываются в строительство, несмотря на имеющиеся в практике негативные моменты, связанные с приобретением жилья на стадии возведения дома.

Само понятие новостройка можно рассмотреть с четырех позиций:

Квартиры находятся на этапе строительства. Такое жилье покупают напрямую у застройщика или пользуются услугами агентства, где квартиру можно приобрести по такой же стоимости, как у застройщика, и зачастую без дополнительных оплат.
Квартиры не проданы застройщиком на этапе строительства, но уже сданы в эксплуатацию. Покупку такого жилья осуществляют напрямую у застройщика или через агентство недвижимости.
Жилье в сданном в эксплуатацию многоквартирном доме, которое продается без отделки физическим лицам. Такое жилье приобретается на стадии строительства, а после покупки владельцы по ряду причин решают его продать.
С новостройками часто ассоциируются дома, возраст которых не более 10 лет. Такие дома привлекают покупателей своей относительной новизной, хорошим ремонтом, интересной планировкой. Но такое жилье тяжело назвать полноправной новостройкой – это свежее вторичное жилье, у которого за 5-10 лет может смениться не один собственник.

Типы домов, которые сегодня предлагают застройщики:

По материалу стены – это панельные, кирпичные и каркасно-блочные дома. Кирпичные встречаются редко.
По этажности – многоэтажные (от 9 этажей и выше), малоэтажные (до 6 этажей), одноэтажные и двухэтажные дома блочного типа (коттеджи, таунхаусы).

Читать еще: Циркуляционные насосы для систем отопления с газовыми котлами

Современный рынок готов предложить не только квартиры привычной планировки. Покупателям доступны малогабаритные квартиры – от 24 м2. Такое жилье пользуется стабильным спросом. Также стали популярны квартиры евроформата:

Главное отличие планировки евроформата – объединение в общее пространство гостиной и кухни. Одна комната в такой квартире всегда остается изолированной и используется в качестве спальни.

Если в квартире изолирована одна комната – это евродвушка, а если две или три, то евротрешка и т.д. Необходимо помнить, что квартира-студия и евроформат являются разными понятиями. В студиях отсутствуют изолированные комнаты, все зоны представляют собой общее пространство или open-space.

Отличительной чертой квартир евроформата является объединение в одной комнате гостиной и кухонной зоны. При этом в обязательном порядке присутствует еще одна изолированная комната, как правило, использующаяся в качестве спальни.

Таким образом, при наличии одной изолированной комнаты вдобавок к объединенной с кухней гостиной такая квартира будет называться евродвушкой, а если изолированных комнат две, три и больше, то соответственно это будут евротрешки, еврочетырешки и т.д. Однако стоит отличать квартиры евроформата и квартиры-студии. Последние представляют собой единое пространство, без изолированных комнат. То есть в квартире-студии в одном пространстве совмещается не только гостиная с кухней, но и спальня. Получается своего рода жилой open-space.

На новый уровень вышли и проекты малоэтажных комплексов. Покупатели могут выбрать жилье в таунхасе, квартиру в сити-хаусе или урбан-вилле. Популярностью пользуются отдельно стоящие коттеджи. Площадь квартир составляет от 40 м2, а домов – от 140 м2. Такие размеры считаются наиболее приемлемыми и привлекательными для покупателей.

Особенности застройки Минска и пригорода

В соответствии с генпланом Минска, утвержденным в 2015 году, в ближайшие 15 лет на территории самого города и пригорода планируется снос ветхого жилья, перенос промышленных объектов и воинских частей, а также застройка пустырей и улучшение транспортного сообщения.

В настоящее время новостройки можно встретить практически в любой части города: Уручье, Грушевка, Каменная Горка, Лошица, Сокол, Дражня, Чижовка, заказник «Лебяжий», проспект Дзержинского и другие районы города.

Популярностью пользуются пригороды по Московскому направлению Колодищи, Новая Слобода, а в Логойском направлении – Боровляны, Марьяново. В Мядельском направлении популярны Цнянка, Лапоровичи. Также спросом пользуются Фаниполь, Смолевичи, Заславль, Дзержинск. Здесь можно найти жилье как в многоэтажной высотке, так и в коттедже.

Плюсы покупки новостройки

Почему именно новостройки пользуются сегодня наибольшей популярностью? Именно их рассматривает более 80% потенциальных покупателей. Стоимость в этом вопросе не является ключевым фактором, ведь жилье вторичного рынка при покупке может обойтись значительно дешевле. Но преимущества новостроек очевидны:

Юридическая чистота объекта, если покупатель является первым владельцем. За такой квартирой не тянутся «сомнительные» сделки. Владелец застрахован от проблем и судебных разбирательств с бывшими собственниками.
Экономия бюджета. Покупка квартиры на ранних этапах строительства позволяет значительно сэкономить. Также существуют специальные программы кредитования для разных категорий граждан.
Отсутствие следов старых владельцев. Покупатель получает чистую от чужой энергетики квартиру. Многие серьезно относятся к этому фактору. Старое жилье может нести за собой шлейф негативных и даже трагических событий, которые отрицательно сказываются на эмоциональном состоянии новых хозяев. Эффект новизны также исключает риск получить квартиру со скрытыми дефектами (поломки, грязь и другие негативные моменты от прошлых жильцов).
Добросовестные соседи, современный уклад жизни. Заселение жильцов в новый дом происходит практически одновременно. С жильцами в новостройке проще завести дружеские отношения. Также чаще там жильцы «однородны». Шанс встретить асоциальных соседей сводится к нулю.

Новостройки также привлекают высоким качеством жилья:

В строительстве используются современные материалы и технологии.
Планировка квартир отличается превосходной эргономикой. Застройщики предлагают различные варианты планировок: студии, евродвушки и евротрешки, свободная планировка, квартиры с просторными лоджиями, которые можно оборудовать под комнату.
В новых домах используются современные коммуникации и технические решения. Установлены герметичные надежные стеклопакеты, приборы учета коммунальных услуг, новые входные двери.
В высотных домах чистые и современные лифты, просторные лестничные пролеты, облагороженная придомовая территория, большие парковки.
Есть возможность приобрести квартиру в новостройке с евроотделкой.
Сегодня застройщики строят не просто дом, а стараются создать целую инфраструктуру внутри жилого комплекса.

Возможные минусы покупки новостройки

Несмотря на все плюсы, новостройки не обходятся без минусов. Могут возникнуть непредвиденные ситуации, связанные со сроками сдачи объекта. Застройщик затягивает строительство и покупателю приходится ждать не один год.

Новая квартира также потребует вложений в отделку, большинство объектов редко сдается под ключ. Но после ремонта дом может дать усадку. На потолке, стенах появятся трещины, что потребует повторных финансовых вложений. Поэтому многие владельцы квартир не спешат с заселением.

Не исключен и постоянный шум от соседей, которые занялись обустройством жилья. Ремонт может затянуться на несколько лет.

Неготовая инфраструктура некоторых новостроек приносит массу неудобств: поблизости отсутствуют детские сады, школы, магазины, медицинские учреждения и аптеки, плохо развито транспортное сообщение.

Когда новостройка становится вторичкой?

Покупатели часто обращают внимание на новостройки, эксплуатирующиеся в течение 5-10 лет после сдачи. Такие объекты недвижимости считаются вторичками, которые сочетают в себе преимущества нового и вторичного жилья:

обжитый дом, шум от ремонтных работ практически отсутствует;
отсутствуют риски с застройщиком;
налаженная инфраструктура;
новые коммуникации в доме;
хороший ремонт.

Такой вариант покупки считается лучшим, но также не обходится без минусов. Стоимость квартиры в таком доме может быть значительно выше, чем в новостройке или старой вторичке.

Вторичное жилье: типы домов и месторасположение

Вторичное жилье Минска и пригородов представлено застройкой 20 и 21 века. Встречаются объекты конца 19 века, расположенные в самом сердце столицы. Такие квартиры славятся своим историческим прошлым и цены на них достаточно высокие.

Дома сталинской застройки с высокими потолками преимущественно расположены вдоль пр. Независимости. Большая концентрация этого типа домов представлена в центре города, в районе площади Победы, Якуба Коласа, Академии Наук.

«Хрущевки», отличительной чертой которых являются малые габариты, смежные комнаты, совмещенный санузел, сконцентрированы в старых районах города, включая Партизанский проспект, Чижовку, район улицы Коржа, Розы Люксембург, Казинца.

Зоны типовой жилой многоквартирной застройки находятся в спальных районах города: Малиновка, Сухарево, Курасовщина, Кунцевщина, Лошица, Ангарская, Кальварийская, Зеленый Луг, Восток.

Плюсы покупки вторичного жилья

На рынке вторичного жилья большой популярностью по-прежнему пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доля по сделкам составляет 38% и 36% соответственно.

Популярность однокомнатного жилья обусловлена его привлекательной стоимостью. «Однушки» покупают в качестве стартового жилья, разменной монеты (например, размен предыдущей квартиры) или для бизнеса (последующая сдача).

Двухкомнатные популярны за счет адекватной стоимости и площади, которой вполне хватит для небольшой семьи.

Трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры – варианты для больших семей или тех категорий покупателей, которые могут себе позволить содержать такой объект недвижимости.

Основные плюсы вторичного жилья:

В большинстве случаев расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. Близость крупных торговых центров, садиков, медучреждений метро позволяют быстро наладить свой быт.
Возможность быстрого переезда. Покупатель может сразу же заселиться в квартиру после успешной сделки или сдать жилье арендаторам.
Все недостатки дома перед глазами.Владельцы обычно стараются перед продажей жилья устранить проблемы с отопительной или канализационной системой, сделать косметический или плановый ремонт.
Среди вторичек достаточно вариантов, которые вовсе не требуют ремонта, а интерьер помещений полностью устраивает будущих хозяев.

Минусы вторичного жилья

Хорошая инфраструктура, быстрый переезд и отсутствие рисков с застройщиком не закроют очевидных минусов, которые также имеются у вторичного жилья:

Юридические проблемы. История вторички может иметь подводные камни, которые затруднят получение прав собственности новым владельцем. В некоторых случаях сделка считается недействительной. Чтобы проверить историю квартиры, следует обратиться за помощью к риелторам. Специалисты проконтролируют, не нарушены ли права третьих лиц.
Ветхие и неисправные инженерные коммуникации. Недобросовестные продавцы могут скрыть недостатки своего жилья.
Старая планировка. Обилие несущих конструкций затруднит перепланировку квартиры.
Чужой ремонт. Не всегда покупатель с целью экономии приобретает жилье с таким оформлением, которое ему понравится. Поэтому от чужого ремонта приходится избавляться, что ведет к дополнительным финансовым и временным тратам.
Неблагополучное соседство. Возможно, соседями окажутся асоциальные элементы.
Более высокая стоимость квадратного метра. Квартира в строящемся доме обойдется дешевле.

Последнее слово всегда остается за покупателем

Сегодня на рынке недвижимости представлены тысячи вариантов в категории «Эконом», «Стандарт» и «Комфорт». Встречаются и инновационные предложения, основанные на потребностях покупателей. Но такие варианты на вторичном рынке редки. В основном это предложения частных застройщиков.

Только после полной оптимизации планировок квартир, домов государственных и частных застройщиков можно будет объективно оценивать предпочтения покупателей, и они будут не в пользу больших площадей как в новостройках, так и во вторичках.

голоса

Рейтинг статьи