Ремонт от застройщика: плюсы и минусы

Черновая или под ключ? Плюсы и минусы разных видов отделки

Застройщики сегодня предлагают покупателям жилье разной степени готовности: от черновой отделки до квартиры под ключ, в которую можно переехать хоть завтра. Что стоит за словами «черновая отделка» и «отделка под ключ», рассказывает наш эксперт.

1. Квартира без отделки

Квартира без отделки – это голая бетонная коробка. Обычно в ней делают только ввод электросети и подключение к общедомовому стояку водопровода и канализации, внутренней разводки при этом нет. Разводка отопления, как правило, присутствует, иногда с радиаторами. Пол и потолок – голые плиты перекрытия, хотя иногда в квартире без отделки может обнаружиться стяжка пола.

Плюсы. Если вы в любом случае настроены на глобальную перепланировку, то существенно сэкономите на демонтаже и вывозе мусора.

Минусы. Если в квартире нет стен, а позже они возникнут, достраивать их придется за свой счет, и деньги, уплаченные за квадратные метры, которые уйдут на стены, фактически в этих стенах будут замурованы.

Что нужно сделать, чтобы въехать в такую квартиру. Потребуется возведение перегородок, если их нет, или, возможно, демонтаж старых, разводка труб водопровода, канализации и, иногда, отопления, разводка электрики, штукатурка и шпаклевка стен и потолков, заливание стяжки, финишная отделка всех поверхностей (обои или краска, плитка, прочие напольные покрытия), установка дверей, плинтусов, карнизов. Нередко замене подлежат окна и входная дверь от застройщика. Это максимальный объем работ, занимающий максимальное время на реализацию.

2. Черновая отделка

В квартире с черновой отделкой будут проложены электротехнические и инженерные коммуникации до мест установки приборов, иногда установлены простые сантехприборы (они пригодятся на время ремонта, когда в квартире будут находиться строители), установлены радиаторы, приборы учета холодной и горячей воды, выровнены и готовы для дальнейшей чистовой отделки поверхности стен и потолков. На полу цементно-песчаная стяжка, в ванных гидроизоляция.

Плюсы. Задумка – хорошая, в соответствии с ней черновые работы должны быть выполнены застройщиком по единым стандартам, а объем предстоящего ремонта должен быть существенно меньшим, чем в квартире без отделки, но на деле он зависит от массы факторов.

Минусы. Из-за того, что разводка электрики – типовая, с минимумом розеток, очень часто при ремонте приходится штробить снова. Штукатурка может отставать и осыпаться, тогда ее нужно счищать по всей площади, стяжка может оказаться с трещинами, отклонение стен от вертикали слишком велико, чтобы нивелировать его штукатуркой. Тогда требуется дополнительная подготовка поверхностей или даже демонтаж с последующим восстановлением.

3. Чистовая отделка

В квартире с чистовой отделкой уже есть финишные покрытия стен, полов и потолков, установлены все приборы электрики, сантехники, отопления. Подразумевается, что в такую квартиру можно заехать и жить в день получения ключей – так называемый «ремонт от застройщика». Но устраивает он опять-таки не всех.

Минусы. В новостройках экономкласса используются самые незатейливые и бюджетные материалы. Нередко качество их укладки оставляет желать лучшего. Как и в случае с черновой отделкой, разводка электрики удовлетворяет только невзыскательных покупателей. Переделывать разводку здесь приходится уже с сопутствующим демонтажем отделочных покрытий стен или пола.

Плюсы. Чистовая отделка – хороший компромисс: с помощью нее можно переждать несколько лет, в течение которых будет происходить усадка нового дома, затевая основательный ремонт «под себя» тогда, когда риски усадки снизятся.

4. Под ключ

По сути, это чистовая отделка, к которой добавляется необходимый минимум мебели: встроенные шкафы и кухня, оснащенная встраиваемой техникой. Возникают такие предложения двумя путями.

Первый вариант – когда застройщик предлагает покупателю разные варианты дизайна и отделки для своих квартир. По сути, собираясь покупать квартиру, можно выбрать дизайн-проект и отделку, в которой будет оформлено помещение, а также оговорить демонтаж и возведение новых перегородок, если это необходимо.

Второй вариант – застройщик без предварительных согласований с покупателем, освобождая его от мук выбора, сдает квартиры с законченной отделкой, полностью готовой встроенной кухней, включая технику, и полностью оборудованным санузлом.

Плюсы. При покупке квартиры с дизайном и ремонтом от застройщика, экономия может возникнуть не только на дизайн-проекте (стоимость которого у застройщика ниже рынка), но и на стоимости всего ремонта – оптимизировать его стоимость застройщику тоже проще.

Минусы. Ваши вкусы и вкусы застройщика могут не совпадать.

Читайте также:

Сейчас читают:

Ремонт от застройщика: плюсы и минусы

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Экономия и затраты

Покупка новостройки с отделкой может значительно сэкономить деньги, силы и время, особенно если вы не готовы самостоятельно ремонтировать жилье. Застройщик закупает стройматериалы оптом со значительной скидкой, что позволяет предлагать покупателю более низкие цены на итоговые отделочные работы. К тому же стоимость ремонта может быть включена в сумму ипотеки, поэтому не придется брать отдельный кредит. При этом вы не сможете получить налоговый вычет 13% за покупку отделочных материалов, если будете переделывать работу застройщика. Зато не придется тратить время на подбор и общение с бригадой и контроль процессов.

С отделкой или без

Покупка такой квартиры актуальна, когда собственник планирует ее сдавать или рассматривает как промежуточный вариант. Если вы собираетесь подбирать дизайн по своему вкусу, нет смысла в покупке жилья с отделкой — так вы переплатите 10–15% и дополнительно вложитесь в ремонт. Часто квартиры с отделкой предпочитают брать собственники, которые ожидают усадку дома в ближайшие пару лет. Так можно прожить в черновом варианте, накопив нужную сумму на переделку, и не переживать, что на плитке появились трещины. Тем не менее при покупке готовой квартиры формата «заезжай и живи» придется многое исправлять.

Застройщики часто экономят на дверях. Но если межкомнатные можно заменить через некоторое время, то входная — это вопрос безопасности и сохранности имущества, и она должна быть идеальной уже при заезде. Даже если в квартире установлена качественная металлическая дверь, есть смысл поменять в ней замки, ведь ключи могли оказаться у многих рабочих за время ремонта. Нередки случаи проникновения в жилье и краж, которые совершали строители, работавшие на объекте. Именно поэтому во время самостоятельного ремонта принято оставлять черновую дверь, которую меняют в последнюю очередь.

Лучше заранее заложить в смету новый кухонный фартук или обои, потому что электрика часто не соответствует современным требованиям по количеству бытовой техники. Конечно, в первое время можно обойтись тремя розетками, переключая мультиварку, чайник, посудомойку и миксер через удлинитель, но если вы планируете жить в квартире долго, лучше переделать электрику. То же касается выходов для верхнего освещения. В проектах застройщика, как правило, предусмотрен один — в центре потолка. Этого может оказаться достаточно для ванной, кухни или небольшой комнаты. Но если у вас студия, разделенная на отдельные пространства, источников света должно быть больше.

Натяжные потолки могут стать настоящим спасением в новостройках, особенно если это многоэтажный дом и вы живете не на верхнем этаже. Над вашей квартирой находятся еще несколько, в которых тоже делают ремонт (и не всегда высококвалифицированные рабочие). В такой ситуации никто не застрахован от протечек и затоплений. К тому же натяжные потолки помогут скрыть мелкие недостатки отделки и проводку от светильников, если вы планируете ее дополнить.

Застройщик редко беспокоится о дополнительной качественной звукоизоляции на стенах, а тем более потолке. Большинство новостроек известны хорошей слышимостью, поэтому, если не хотите просыпаться под будильник соседа, стоит проложить специальные материалы. Это могут сделать узкопрофильные специалисты, а выбор звукоизоляционных панелей зависит от многих факторов, включая их толщину. Если устанавливать их после чистового ремонта, придется не только снимать обои и плитку, но и менять плинтусы, а комната может потерять несколько сантиметров площади.

Что еще проверить

Если вы решили сэкономить на отделке, то внесите в смету работу специалиста по приемке квартир в новостройках. Помимо пунктов, которые наверняка придется менять, он проверит качество труб, вентиляции, установки окон и радиаторов, прилегание обоев и плитки, а также наклоны стен и пола. Некоторые нюансы можно заметить самостоятельно: внимательно осмотритесь, нет ли трещин, хорошо ли закрываются двери и как прибиты плинтусы. Не подписывайте акт приемки с застройщиком, пока не убедитесь, что все в порядке. В некоторых случаях компания обязана устранить явные недостатки, особенно если на ремонтные работы был заключен отдельный договор.

Ремонт от застройщика: плюсы и минусы покупки квартиры с отделкой и без

Постараемся рассмотреть все плюсы и минусы наличия ремонта от застройщика, чтобы помочь вам сделать правильный выбор: покупать ли квартиру в новостройке с готовой отделкой или получить голые стены с возможностью сделать всё самостоятельно, «с нуля» на свой вкус.

Есть три варианта покупки квартиры в новом доме, рассмотрим подробно каждый из них:

1. Без отделки. В этом случае вы получаете в прямом смысле голые стены, коммуникации просто заведены в квартиру и на этом всё. Плюсы такого варианта покупки:
   • более низкая цена новой жилой площади;
   • возможность вложиться в капитальный ремонт и сделать всё с самого начала качественно и добротно, контролируя процесс;
   • есть возможность растянуть затраты на ремонт во времени, делать всё постепенно.

Минусы квартиры без отделки:

• придётся всё делать самостоятельно — искать бригаду рабочих, закупать стройматериалы, вникать в технологию проведения тех или иных работ;
• ремонт будет занимать массу времени, средств и сил;
• переехать сразу не получится, процесс ремонта может затянуться надолго.

1. Квартира в новостройке с черновой отделкой. Это промежуточный вариант, который пользуется популярностью у покупателей. Квартира с черновой отделкой — это уже оштукатуренные стены, проведённые коммуникации, простая бетонная стяжка на полу, радиаторы под окнами, крюки для люстр на потолке. То есть застройщик берёт на себя всю грязную работу, а чистовую отделку, работу над оформлением интерьера оставляет вам. Плюсы приобретения квартиры с черновой отделкой:
   • не придётся тратить время на самые трудоёмкие и грязные ремонтные работы;
   • есть возможность выбрать цвет стен, качественную сантехнику, оформить интерьер, согласно своим пожеланиям;
   • сроки ремонта заметно сокращаются.

• разводка коммуникаций застройщиком может привести к тому, что в вашей гостиной окажется меньше розеток, чем нужно именно вам;
• переехать сразу всё равно не получится, ведь жить в квартире без напольного покрытия и сантехники невозможно.

1. Квартира с чистовой отделкой от застройщика. Это уже вариант «под ключ», готовая к переезду жилая площадь. Подразумевается, что застройщик выполнит все без исключения ремонтные работы, а также установит сантехнику. Плюсы готовой квартиры в новостройке:
   • переехать можно сразу, что особенно важно для тех, кто снимает жильё — прямая и существенная экономия средств;
   • ремонт может оказаться в целом дешевле, чем если делать всё самим — застройщик закупает отделочные материалы оптом, работы идут потоком;
   • солидные строительные компании дают гарантию на отделочные работы. Спросить с застройщика проще, чем добиваться исправления погрешностей от бригады шабашников.

• итог ремонта может вам не совсем понравиться — обои блёклые или слишком яркие, плиточка на кухонном фартуке не та, что хотелось бы и так далее;
• застройщик может сэкономить и использовать отделку низкого качества, установить дешёвую сантехнику, которую вскоре придётся менять;
• под обоями, краской и плиткой сложнее увидеть возможные проблемы, которые могут проявиться со временем.

Описывая плюсы и минусы наличия или отсутствия ремонта от застройщика, мы пока ни разу не упомянули о таком моменте, как усадка нового дома. Уверены, что этот пункт заслуживает отдельного детального рассмотрения в свете проведения ремонтных работ.

Важно! Любой новый дом даёт усадку. И с помощью винтового компенсатора, как в срубе, с ней не справиться. Кирпичные дома могут постепенно усаживаться годами, а первый год проходит усушка швов. В панельных домах самыми проблемными являются стыки и углы плит, а монолитные строения усаживаются вниз целиком, обычно без перекосов.

Именно по причине усадки специалисты советуют не делать капитальный, качественный ремонт в новостройках как минимум в течение года после сдачи. Так что же делать? Заказывать ремонт от застройщика или подождать год с голыми стенами, ожидая окончания усадки?

Здесь мнения специалистов расходятся. С одной стороны, делать дорогостоящий ремонт, не дождавшись, пока дом «успокоится», рискованно. Потом могут появиться трещины, придётся заниматься исправлением имеющихся проблем. Получается, лучше купить квартиру вовсе без отделки и ждать.

С другой стороны, именно ремонт от застройщика может стать неплохой альтернативой. То есть, отделка от строительной компании окажется компромиссом — вы получите возможность переехать сразу, а уже через несколько лет, после окончательной усадки дома, сделать новый ремонт самостоятельно.

Важно! Принимая квартиру от застройщика с ремонтом, подпишите акт приёма-передачи, указав все недочёты, которые исполнитель обязан исправить за свой счёт, согласно договору и наличию гарантий. Советуем пригласить опытного строителя, занимающегося отделочными работами, который поможет вам найти недостатки, зачастую невидимые непрофессионалам. Сэкономите деньги на переделке.

Констатируем: если вы живёте в съёмной квартире, не можете ждать год до усадки дома и тратить время на ремонт «с нуля», отделка от застройщика станет оптимальным выходом. Если же вы хотите дизайнерский ремонт, особую планировку и готовы подождать, пока дом усядет — вариант квартиры без отделки как раз для вас.

Новостройка с отделкой: плюсы и минусы готового ремонта

Объем предложения квартир с отделкой в кризис увеличивается. Что предполагает отделка от застройщика и кому особенно выгодно покупать такие квартиры?

Источник изображения: Фотобанк Лори

Не всякий покупатель первичного жилья готов самостоятельно делать ремонт в новой квартире, особенно в кризисный период, когда ценники на стройрынках и гипермаркетах неудержимо растут. У застройщиков в такие времена тоже появляется стимул делать своё предложение разнообразнее – в том числе за счёт такой опции, как отделка. Портал MetrPrice.ru выяснил, где сегодня в московском регионе можно найти новое жильё с отделкой и в чём выгода покупателя.

Виды отделки: от «черновика» до «финишной прямой»

Сегодня в новостройках можно встретить квартиры в нескольких вариациях готовности. Первая из них, называемая «черновой» отделкой, обозначает, что в квартире будут установлены стеклопакеты и радиаторы, но не будет ни межкомнатных перегородок, ни стяжки пола. По большому счёту, этот вариант можно отнести к видам отделки лишь условно – перед покупателем такого жилья остаётся достаточно большой объём ремонтных работ, в том числе и разведение по квартире инженерных коммуникаций.

Второй вариант – квартира «под чистовую» отделку. «Как правило, это жилье в панельных корпусах, где уже установлены перегородки, выполнена стяжка на полах, выровнены стены, смонтированы натяжные потолки, разведены коммуникации, то есть, проведена вся предремонтная подготовка», – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Третий вариант – отделка «под ключ», которую также называют чистовой или финишной. Такая квартира полностью готова к проживанию, в неё уже можно завозить мебель.

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», подавляющее число квартир на рынке новостроек столичного региона (65%) сегодня продается с «черновой» отделкой. Квартиры «под чистовую» отделку занимают 15% рынка, на жилье с финишной отделкой приходится около 20%.

Квартира с отделкой или ремонт собственными силами?

Покупатели квартир в новостройках часто задаются вопросом, в какую сумму обойдется ремонт нового жилья. По словам Марии Литинецкой, в Москве капитальный ремонт невысокой сложности обходится минимум в 10-12 тыс. руб. за кв. м. Если речь идёт о воплощении индивидуального проекта – ещё дороже.

Что касается отделки от застройщика, то её точную стоимость, когда она включена в общий ценник квартиры, вычленить довольно сложно. Объективно судить об уровне цен на подготовительные или отделочные работы можно лишь на примере тех проектов, где покупатель имеет возможность заказать отделку у девелопера в виде дополнительной опции. Впрочем, говорят эксперты, в новостройках массового сегмента стоимость отделки обычно не превышает 10% и в подавляющем большинстве случаев выходит для покупателя дешевле – за счёт того, что девелопер имеет возможность закупить технику, оборудование и отделочные материалы с большим дисконтом за счёт оптовой покупки.

Стоимость отделки зависит от класса жилья, замечает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити XXI век» Сергей Лядов. На уровне «эконом» стоимость финишной отделки составляет в среднем 7-11 тыс. рублей за кв. м. Отделка среднего уровня стоит в диапазоне 12-15 тыс. рублей за кв. м. «Стоимость отделки в квартале Южный ЖК «Новые Ватутинки», которая раньше предлагалась опционально (сейчас все квартиры продаются с отделкой), составляла 4,5 тыс. рублей за квадратный метр. При этом разница между ценами на квартиры с отделкой и без не превышала 5%», – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Согласно данным «ИНКОМ-Недвижимость», разница в цене между квартирой без отделки и жильем «под ключ» в среднем составляет 15%, а самостоятельный ремонт обходится покупателям в 2-3 раза дороже, чем доплата за отделку.

Кому выгодно?

Квартиры с отделкой интересны нескольким категориям покупателей, говорят эксперты. Прежде всего, речь идёт о частных инвесторах, которые покупают квартиру с целью как можно скорее начать сдавать её в аренду. Ещё одну категорию составляют люди, которые вынуждены дожидаться новостройки в арендном жилье. «Жилплощадь с отделкой популярна среди малоимущих граждан и ипотечников – им квартира, готовая к проживанию, как раз просто необходима», – говорит Александр Зубец.

Кроме того, добавляет эксперт, многие покупатели знают, что новостройки подвержены усадке, поэтому делать дорогостоящий ремонт сразу же после получения ключей рискованно. Соответственно, многие предпочитают приобрести квартиру с недорогой отделкой, а через несколько лет, когда последствия усадки станут очевидны, сделать ремонт по своему вкусу. Предложение с отделкой интересует и молодых покупателей, добавляет Сергей Лядов. Для них первая и чаще всего однокомнатная квартира – временное жилье, поэтому типовая отделка им вполне подходит.

В кризис интерес к жилью с отделкой растёт

Квартиры с финишной отделкой появились в новостройках ещё в начале 2000-х годов, но особое развитие этот формат получил в кризисные 2008-2009 годы. Падение спроса побудило девелоперов задуматься над расширением линейки предложений, говорит Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». У покупателя появился выбор: застройщики стали предлагать несколько вариантов отделки, в разных стилях. Сегодня в проектах, где есть жильё с отделкой, покупатель может выбрать из 2-6 вариантов ремонта. По словам Марии Литинецкой, в ЖК «Царицыно» покупатель может выбрать из трёх вариантов, в ЖК «Вершинино» – из четырёх, в квартале Южный ЖК «Новые Ватутинки» – из двух вариантов дизайнерской отделки.

В условиях нового кризиса у застройщиков вновь появился стимул делать свое предложение по отделке разнообразнее. Как рассказала руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина на весенней выставке-ярмарке «Недвижимость от лидеров», спрос на квартиры с отделкой сейчас увеличился из-за роста цен на строительные или отделочные материалы: самостоятельный ремонт стал более затратным, поэтому «покупатель стремится приобрести полностью готовый продукт, доплатив при этом небольшую сумму». Застройщики поддерживают тренд: так, по словам Цаплиной, количество квартир с отделкой во втором пусковом комплексе UP-квартала «Западное Кунцево» было увеличено с 20 до 40%.

По статистике, которую приводит Александр Зубец (ООО «Новые Ватутинки»), покупкой квартиры с отделкой сейчас интересуются до 70% покупателей. С тем, что спрос на жилье с готовым ремонтом действительно высок, согласны и в компании «Сити XXI век»: «Готовые для проживания квартиры, которые мы вывели в Красногорске, домах «Бенуа» и «Левитан», нашли покупателей в течение месяца», – говорит Сергей Лядов.

Где сегодня можно купить квартиру с отделкой?

По словам экспертов, жилье с отделкой сегодня представлено практически во всех сегментах рынка, но в массовом сегменте эта опция распространена, конечно, гораздо шире. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 55% квартир с финишной отделкой относятся к жилью комфорт-класса, 43% приходятся на экономкласс, ещё 2% – на элитный сегмент.

«На первичном рынке «старой» Москвы в массовом сегменте квартиры с отделкой продаются в ЖД «МПИ» (застройщик – ГК «Грас»), ЖК «Варшавская, 141» (ГК ПИК), ЖК «Life-Митинская» (ГК «Пионер»), ЖК «Life-Ботанический сад» (ГК «Пионер»), ЖК Life-Митинская Ecopark (ГК «Пионер»), мкрн. «Загорье» («МФС-6»), ЖК «Вершинино» (ГК «Ведис Групп»), ЖК «На Циолковского» («МФС-6»), – говорит Мария Литинецкая. – В бизнес-классе жилье с отделкой можно приобрести только в одном из корпусов ЖК «Лосиный остров» («Донстрой»).

В Новой Москве квартиры с отделкой реализуются в ЖК «Новые Ватутинки» («Инвесттраст»), городах-парках «Первый Московский» и «Переделкино Ближнее» (ГК «Абсолют»), ЖК «Москва А 101» («А 101 Девелопмент»).

Много проектов с отделкой и в ближнем Подмосковье. Компания «Сити XXI век» предлагает жилье с отделкой в ЖК «Самоцветы» (г. Люберцы), а через некоторое время планирует вывести в продажу готовые квартиры в квартале «Краски жизни» (г. Видное, миниполис Радужный). ФСК «Лидер» продает квартиры с отделкой в ЖК «Новое Измайлово», в up-кварталах «Западное Кунцево», «Новое Тушино», «Сколковский». Много вариантов отделки предлагается в ЖК «Рациональ» (г. Реутов).

В сухом остатке

Одним из главных плюсов покупки квартиры с отделкой является значительная экономия времени – новосёлу не нужно тратить лишние 2-3 месяца на самостоятельный ремонт. Для некоторых категорий покупателей это достаточно веский аргумент. К минусам квартир с отделкой традиционно относят их однотипность: варианты, которые предлагают застройщики, чаще всего отличаются только по цветовой гамме. Тем не менее, в некоторых ситуациях новостройка с отделкой представляется наиболее выгодным вариантом:

— если квартира покупается с целью сдачи в аренду,

— если квартира покупается в ипотеку,

— если покупатель вынужден дожидаться новостройки в съемном жилье,

— если квартира покупается как промежуточный вариант на пути к более просторному жилью,

— если в квартире не планируется делать дорогостоящий ремонт в первые годы после въезда.