1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

В Москве компания МR Group будет строить социальные парковки

MR Group построит жилой квартал у Павелецкого вокзала вместе с Мошковичем

Один из крупнейших девелоперов Москвы – MR Group построит жилой квартал на Дубининской улице недалеко от Павелецкого вокзала, рассказали «Ведомостям» два брокера, работающих в этом районе. Общая площадь проекта составит 250 000 кв. м, инвестиции – около 27 млрд руб., уточнил представитель MR Group.

Ее партнером по проекту, скорее всего, будет девелоперская компания Level Group Вадима Мошковича, говорят брокеры, но за его развитие будет отвечать именно MR Group. Представители девелоперов это не комментируют. Но близкий к одному из них человек эту информацию подтвердил. Юридически земельный участок под будущий проект оформлен на ООО «Дубининская 59», строить будет ООО «Специализированный застройщик «Дубининская». Согласно ЕГРЮЛу владельцы обеих фирм – ООО «Левел груп» Мошковича (51%) и ООО «Р-проект» (49%), принадлежащее основному акционеру MR Group Роману Тимохину.

Портфель MR Group превышает 5 млн кв. м: это многофункциональные жилые комплексы «Фили град», «Савеловский сити», индустриальный парк «Ступино квадрат» и др. С 2015 г. компания управляет проектами Сoalco Василия Анисимова площадью примерно 1 млн кв. м. Акционеры MR Group – Тимохин и Виктор Лабуздко.

170 000 кв. м

такой будет общая площадь офисной башни MR Group рядом со ст. м. «Шелепиха», кроме того, здесь появится еще 7000 кв. м торговых площадей. Проект был представлен на международной выставке MIPIM в Каннах. Ранее консультанты по недвижимости рассказывали о проекте на 120 000 кв. м. Инвестиции в него представитель MR Group оценивает в 20 млрд руб.

Мошкович – бывший член Совета Федерации от Белгородской области. Он владел группой «А101 девелопмент», а в 2015 г. продал ее группе «Сафмар» за $800 млн. «Город не выполнил своих обещаний: за три года мы не смогли получить ни метра разрешений» – так объяснял Мошкович в интервью «Ведомостям» решение о сделке. Также он основной владелец агрохолдинга «Русагро» – одного из крупнейших в России производителей свинины (№ 3 в 2017 г.), сахара (№ 2), майонеза (№ 5) и маргаринов (№ 1). Под ее управлением 687 000 га сельскохозяйственных земель в Центральной России и Приморье.

Мошкович начал скупать девелоперские проекты в Москве в 2016 г. Теперь Level Group приобретает площадки только с готовой документацией. Сейчас в ее портфеле три проекта общей площадью около 250 000 кв. м – рядом с Кутузовским проспектом и Павелецким вокзалом, а также на ул. Амурской на северо-востоке Москвы. Источники «Ведомостей» в конце февраля говорили, что структура Мошковича может купить девелоперский портфель группы «Букет» Владислава Бурова. Последней принадлежат земельные участки в Москве, на которых можно построить 1,6–2,3 млн кв. м недвижимости.

Судя по названию владельца земли – ООО «Дубининская 59», участок под строительство расположен в 1,5 км от Садового кольца в промзоне. Тем не менее у комплекса отличные перспективы, считает коммерческий директор инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Владимир Моребис: рядом находится большой бизнес-кластер и много офисов. Отсюда легко добираться до центра города, деловых кластеров и аэропортов, добавляет он. Управляющий партнер консалтинговой компании «Метриум» Мария Литинецкая называет проект потрясающим, он «изменит облик депрессивного района, превратив его в современный квартал с новым жильем, социальной инфраструктурой и парком на несколько гектаров».

Комплекс масштабный – его строительство завершится к 2025 г., поэтому возможности для роста цены хорошие, считает Моребис. В первую очередь он будет интересен инвесторам и молодым амбициозным деловым людям, поскольку появится практически на границе Центрального округа Москвы в очень насыщенном бизнес-районе, рассуждает Литинецкая. А на более поздних стадиях строительства, т. е. после сноса производственных зданий, интерес к нему проявит и семейная аудитория.

Впрочем, в этом районе высокая конкуренция, напоминает Моребис: сейчас здесь реализуется 11 проектов, а в продаже находится 1300 квартир и апартаментов.

Читать еще:  Газовый котел в современном интерьере кухни

Девелопер получил участок на севере Москвы

MR Group построит более 70 тыс. кв. м жилья у станции метро «Дмитровская» на севере Москвы. Компания приобрела участки на 2-й Хуторской улице, недалеко от фабрики «Свобода», территорию которой планирует развивать «Инград» Романа Авдеева. Одной из площадок, доставшихся MR Group, владел глава российского мессенджера «Серафим» и акселератора «Цифровая долина Сочи» Антон Немкин.

MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко приобрела 2,3 га у станции метро «Дмитровская», следует из данных «СПАРК-Интерфакс». Структура господина Тимохина ООО «Петровское-девелопмент» с конца ноября 2019 года владеет четырьмя юрлицами, которым принадлежат участки на 2-й Хуторской улице — 31А и 34. О планах MR Group на строительство жилья в этом районе знают и три источника “Ъ” на рынке недвижимости. Представитель девелопера не ответил на запрос.

Владение 31А на 2-й Хуторской улице принадлежит ООО «Гелиоаура», долями в нем ранее владели Владлен Балагуров, Елена Голубкина и Борис Сигал. Из имеющейся у “Ъ” презентации участка следует, что там можно построить жилой комплекс высотой 20–22 этажа общей площадью около 50 тыс. кв. м с паркингом на 200 мест. Прибыль инвесторов оценивается в 3,7 млрд руб.

Участок на 2-й Хуторской, 34 принадлежит ООО «А+» и занимает 0,6 га. Ранее компанией владел Антон Немкин. В 2019 году он возглавил российский акселератор для IT-стартапов «Цифровая долина Сочи», а также развивает мессенджер «Серафим» для защищенных коммуникаций в госкомпаниях. В августе «Ведомости» сообщали, что Центробанк рассматривает интеграцию в «Серафим» своей системы быстрых платежей. Еще 25% в «Серафиме» принадлежат Евгению Жуланову, которого РБК называл партнером бизнесмена Константина Малофеева.

«Петровское-девелопмент» также приобрело у Григория Кацева ООО «Сэск», владеющее участком на 2-й Хуторской, 34, строение 1, и ООО «Эксмоп», которому принадлежат строения 2, 3, 5, 6. Все эти участки MR Group, скорее всего, будет развивать по своей стандартной схеме работы с землевладельцами, говорит собеседник “Ъ” на рынке недвижимости. То есть девелопер не приобретает площадки, а помогает собственникам с оформлением разрешительной документации, строит жилье за счет средств дольщиков или банковского финансирования в рамках работы с эскроу-счетами, а в дальнейшем стороны делят прибыль от реализации жилья. В Москомстройинвесте “Ъ” сообщили, что вопросы по застройке владений 31А и 34 на заседаниях градостроительно-земельных комиссий пока не рассматривались.

Региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева не видит сложности в реализации проекта на двух разных участках: у MR Group уже есть подобный опыт. Но девелопер может столкнуться с высокой конкуренцией в районе, предупреждает она. В частности, в 2018 году стало известно о планах группы «Инград» Романа Авдеева застроить территорию косметической фабрики «Свобода» на Вятской улице, менее чем в километре от будущего проекта MR Group,— там можно реализовать около 370 тыс. кв. м жилья. Эту площадку Екатерина Фонарева называет более привлекательной для инвесторов из-за лучшего расположения, делового профиля окружающей застройки и отсутствия железной дороги по соседству. MR Group также претендовала на «Свободу», сообщали в прошлом году «Ведомости».

Девелоперы готовы строить парковки по просьбе Собянина

Хотя сроки окупаемости строительства гаражей куда более долгие, чем при возведении торговых центров

Мэр Москвы Сергей Собянин предложил владельцам торговых центров снизить стоимость паркинга до 50 рублей и создать новые парковочные места. Несмотря на то, что это лишь рекомендации, а не приказ, девелоперы готовы не только послушаться нового мэра, но и инвестировать в частные парковки.

Одной из главных проблем города, с которой надо бороться, — это катастрофический дефицит парковок, считает Сергей Собянин. Эта задача стоит одной из основных в плане борьбы с пробками. В столице, где зарегистрировано 3,15 млн машин, не хватает паркингов на 2,3 млн мест. Мэрия рекомендовала девелоперам заняться этой проблемой, в частности, снизить цены на парковки в торговых центрах до 50 рублей в час и увеличить число парковочных мест на своих объектах, пишет сегодня «Коммерсант».

Это лишь рекомендации мэрии: проверять стоимость парковок и количество на ней мест власти города не собираются. Однако девелоперы не смогли отказать мэрии. Дополнительные 100 мест под парковки выделяет «Воздвиженка Центр» (бывший «Военторг»). AFI Development решила увеличить число машино-мест в строящемся комплексе «Тверская застава». Снизить стоимость парковок намерены управляющие торгцентрами «Охотный ряд» и «Атриум» Андрей Сухов и Дмитрий Степовой. С 25 ноября незанятые парковочные места в деловом центре «Мосвка-Сити» после 12:00 каждый день становятся «общественными», вне зависимости от того, какая компания их арендует. На стоянку теперь пропускают все автомобили — для того, чтобы разгрузить от пробок Пресненскую набережную. Новые правила были введены «негласным указом от мэра Москвы», говорится в письме от владельцев делового центра, разосланное арендаторам, пишет «РБК daily».

Читать еще:  Как повысить иммунитет

Новые парковки

Некоторые девелоперы решили этим не ограничиваться, а построить частные парковки, пишет «Коммерсант». Так, инвестировать в сеть паркингов готовы бизнесмены Год Нисанов и Зарах Илиев, владеющие, в частности, торгцентром «Европейский» и гостиницей «Украина». Они создают специальную компанию, которая инвестирует $100-130 млн в строительство 7-8 тыс. машино-мест, пишет газета со ссылкой на источники. Проекты и предпроектные предложения двух парковок уже разработаны: одна парковка появится под сквером на набережной Тараса Шевченко на 1,4 тыс. мест, другая — в Старопетровском проезде на 750 автомобилей. Еще один гараж на 700 машин планируется передать ГУП «Управление гаражного строительства».

Совладелец Perga Development (владеет в том числе ТРЦ Viva в Бутово) Александр Радунский также готов вложиться в строительство парковок. Компания уже разработала бизнес-план по строительству вдоль дорог 7 тыс. автоматизированных стоянок на 84 тыс. машин. Capital Group Владислава Доронина и его партнеров хочет построить два парковочных гаража, проекты уже отданы на согласование в мэрию.

Паркинг или ТЦ

До сих пор девелоперы стремились вкладывать деньги в более выгодную торговую недвижимость, а не в машно-места. При строительстве ТЦ застройщики часто жертвовали паркингом в пользу торговых площадей. Дело в том, что парковки требуют больших затрат, при этом окупаемость проектов очень длинная. Строительство одного места в наземном паркинге оценивается в $15 тыс., а срок окупаемости достигает 15-20 лет, в подземном гараже эти показатели составляют $24 тыс. и 30 лет, оценивают эксперты газеты. Кроме того, взять кредит в банке для гаражного проекта крайне сложно, поэтому городу надо давать гарантии по кредитам.

Мэрия обещает избавить застройщиков от бюрократии и оперативно представлять градостроительную документацию для строительства парковок.

Привлечь к строительству парковок девелоперов хотел еще Юрий Лужков. На строительство 395 тыс. машино-мест необходимо было 195 млрд рублей, однако город обещал выделить только 3 млрд рублей из бюджета на проектирование автостоянок. Эта инициатива провалилась, потому что чиновники предлагали застройщикам участки с обременением и без необходимой документации.

Головоломка многоэтажек: выгодно ли строить парковки в новостройках

Всего за несколько десятилетий постсоветской России в городах существенно выросло количество автомобилей. Статистика говорит нам, что в СССР на тысячу жителей приходилось примерно 45 машин. Сейчас этот показатель достигает 285 автомобилей.

Одновременно с бурной автомобилизацией меняются и требования россиян к жилью. В советские времена проектировщики многоэтажек почти не думали о парковках, поэтому владельцы квартир в таких домах оставляют машины во дворе или ищут гаражи недалеко от дома. В современном мегаполисе отсутствие парковочного места может стать причиной отказа от покупки квартиры, даже если речь идет об удобном районе или престижном доме вторичного фонда.

Другое дело — новостройки. Правила и нормы требуют от застройщиков предусматривать определенное количество машино-мест в привязке к параметрам проекта. Коэффициенты следующие: на квартиру менее 40 кв. м — половина машино-места, на квартиру более 40 кв. м — одно машино-место. На практике эта система дополняется другими расчетами, в основе которых упор на класс возводимого здания. В домах экономкласса действует коэффициент в 0,5 от всего объема лотов, в комфорт-классе — 0,5-0,7, в бизнес-классе — 1,5 и выше. Кроме того, варьируется и формат автостоянок у дома. Если в доступном сегменте можно организовать отдельно стоящую многоуровневую автостоянку-этажерку, то критерии высокобюджетной недвижимости требуют строительства полноценной подземной парковки.

Трудные подсчеты

Строительная отрасль и российские власти не сомневаются в необходимости строительства парковок: потребность в личном транспорте в России постоянно растет. В то же время данное строительство приносит застройщикам убытки. Основная цель покупателя — квартира, а машино-место служит дополнительной и весьма существенной финансовой нагрузкой. В особенности это касается доступного сегмента, так как в бизнес-классе покупатели более заинтересованы в наличии парковочных мест.

Читать еще:  Подкровельные пленки. Паробарьер и пароизоляционная пленка

Себестоимость строительства машино-места на подземной парковке составляет как минимум 700 000 рублей, поэтому у большинства застройщиков сегментов «эконом» и «комфорт» затраты в лучшем случае отбиваются в ноль. Из-за высокой себестоимости строительства формируется и высокая цена на продажу машино-места, что отпугивает покупателей недорогого жилья.

Смена формата парковки на многоэтажную автостоянку позволяет снизить стоимость предложения для покупателей, однако это все равно остается невыгодным для застройщика. Себестоимость строительства надземного места — 300 000–400 000 рублей за одно машино-место. При этом такие стоянки-этажерки портят внешний вид и не приносят какого-либо ощутимого дохода девелоперу.

Наличие нераспроданных машино-мест к моменту реализации всего объема квартир — обычная практика. Это может быть 20-30% от общего объема предложения и даже больше. Например, покупатель, который уже вложил 3,5 млн рублей в квартиру и не обладает дополнительными финансовыми средствами, не будет рассматривать машино-место, которое стоит еще 1 млн рублей, ведь это почти 30% от стоимости квартиры.

Что делать?

На рынке новостроек можно встретить немало предложений с экономией на машино-местах: желая простимулировать спрос, некоторые застройщики готовы предлагать скидки в размере 15-20% и даже больше. Периодически можно встретить акции, в рамках которых квартира предлагается с бесплатным машино-местом (пусть даже с наименьшим метражом). Причина проста: девелоперу не так затратно содержать парковочные пространства и держать их на балансе (а значит, платить за них налоги и нести расходы по эксплуатации), как продавать объект ниже уровня себестоимости.

Значительная часть продаж приходится на период после ввода дома в эксплуатацию. То, что не удается продать, сдают в аренду. Это нельзя назвать доходным бизнесом, но и альтернатив у застройщика нет. Эксплуатация одного машино-места в зависимости от сезонности (зимой расходы вырастают из-за отопления), а также наличия либо отсутствия охраны потребует в среднем по Москве 1500–2000 рублей в месяц. Ставка налога на имущество для машино-мест — 0,3% от кадастровой стоимости. При средней стоимости машино-места в 1 млн рублей это 3000 рублей в год. Стоимость аренды в среднем по Москве составит 5000 рублей в месяц. Таким образом, сроки окупаемости машино-мест в новых жилых комплексах доходят до 25 лет.

Как ни парадоксально, помочь сегменту можно было бы в случае нагнетания спроса и организации дорогой платной парковки в районе строительства дома.

Выкраиваем пространство

Строительство парковки каждый раз становится для застройщиков головоломкой. Здесь нужно учитывать возможности земельного участка, его окружение и финансовую модель проекта. Цель бизнеса — выжать как можно больше полезной площади для продажи, предусмотрев место для парковки.

Возьмем в качестве примера этажерки, которые встречаются в недорогом сегменте. Как их встраивает застройщик? Какой будет логика размещения, если это невыгодный для бизнеса формат? Разумеется, в хороших местах, интересных для жилого формата, их строить не будут, причем свою роль может сыграть и инфраструктурное окружение. Многоуровневая парковка оправдает себя в качестве буферной зоны, если рядом проходит железная дорога или дымит завод.

Современный мейнстрим представлен моделью создания парковок по принципу «двор без машин». Пока это еще опция, которая является реально работающим инструментом для застройщика, но уже скоро это преимущество должно закрепиться в качестве нормы. Власти также обратили внимание на успешный формат. Яркий пример — урбан-блоки, которые власти Москвы не так давно предложили за основу квартальной застройки столицы. Концепция предусматривает наличие закрытых дворов и территории без автомобилей, среди плюсов — комфорт, эстетика и безопасность.

С одной стороны, это предложение соответствует текущим трендам на рынке недвижимости. С другой — нельзя не отметить и ряд сложностей. С точки зрения застройщиков, это более дорогая модель организации парковок: вектор смещается в сторону подземных автостоянок, одновременно возникают сложности с размещением мест для машин гостей. Для потребителей также возникают мелкие неудобства: автовладельцы не видят свою машину из окна, становится сложнее заехать в гости с личным транспортом. Однако это прогнозируемое будущее, а сейчас застройщики проектируют дворы без машин, учитывая разные возможности: как с подземной парковкой в бизнес-классе, так и с вводом наземных парковок по периметру комплекса.

Также нельзя не отметить возможную смену приоритетов: в связи с развитием сервисов более молодое поколение активнее использует систему каршеринга, а это значит, что подходы в обозримой перспективе могут поменяться.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector