2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры в Крыму постепенно дешевеют, но в среднем все еще выше кубанских

Крымская недвижимость: рекорды, странности и секреты

Темпы роста строительства жилья в Крыму — самые высокие в России, а аренда — бьет рекорды недоступности.

На днях в российских СМИ появились сразу несколько сенсационных новостей, касающихся рынка недвижимости Крымского полуострова. Сайт РБК опубликовал рейтинг регионов России по темпам прироста строительства жилья в 2018 году. Результаты исследований, проведённых изданием, оказались неожиданными. На фоне почти семипроцентного снижения темпов строительства на общероссийском рынке удивительную динамику продемонстрировал Крым. Строительство в республике за год «приросло» сразу на 60,7%. Другие субъекты федерации от РК существенно отстают. На втором месте — Приморье с 48,5%, на третьем — Тамбовская область с 36,2%. В находящейся на десятой строчке рейтинга Северной Осетии — Алании темпы роста строительства выросли всего на 13%.

Хотя абсолютные показатели в Крыму еще не так впечатляют, как относительные (по данным РБК, за год в РК ввели около 0,35 млн. кв. м, что, например, в 16 раз меньше, чем в Подмосковье, в 8 раз меньше, чем в Краснодарском крае и втрое меньше, чем в Ростовской области), динамика все равно впечатляет. По Севастополю конечные оценки экспертов по итогам 2018 года пока что обнародованы не были, однако предварительные помесячные данные Росстата указывают на то, что темпы строительства в городе федерального значения также растут.

При этом результаты исследования, проведенного онлайн-сервисом Domofond.ru, свидетельствуют о том, что жилье в Крыму и Севастополе — товар востребованный и дорогой, даже если говорить только о временном пользовании. Симферополь занимает первое место в рейтинге «недоступности» аренды жилья среди крупнейших российских городов, а Севастополь — второе. Так, в Симферополе стоимость аренды однокомнатной квартиры покрывает 79% средней местной зарплаты, а двухкомнатной — 103%. В Севастополе, соответственно, 69 и 94%. Москва, кстати, оказалась в рейтинге только на 13-м месте. Стоимость аренды в столице, конечно, высока, но ее обитатели получают более весомую заработную плату. Поэтому, например, за однокомнатную квартиру москвичу приходится выкладывать только 45% среднестоличного заработка.

О том, с чем связан рекордный прирост в строительной отрасли, а также — ажиотаж в сфере аренды квартир в Крыму, агентство EADaily решило поинтересоваться у представителей бизнеса, власти и общественных организаций полуострова.

По ее словам, наиболее популярна у потенциальных покупателей «первичка».

«Застройщики разобрались со спросом и сейчас строят больше однокомнатных и двухкомнатных квартир. Их расхватывают, не побоюсь этих слов, как горячие пирожки. В наиболее выгодном положении оказались те из застройщиков, у которых ранее были выкуплены или взяты в аренду удобные земельные участки. Новым российским компаниям приходится сложнее — они выбирают землю из того, что осталось. В то же самое время привлекательность Крыма для материковых застройщиков может заключаться в том, что тут как таковой нет зимы. Поэтому строительные работы можно проводить круглый год», — отметила эксперт.

Исходя из спроса, строительные компании выбирают места для строительства и устанавливают цены. «На территории самого Крымского полуострова цены на недвижимость дифференцированы. Самая дорогая — в Севастополе и Ялте. Наиболее доступная — в Северном Крыму. По моим наблюдениям, те, кто едут с материка, изначально чаще всего приезжают в Севастополь. Это живой город, в котором круглый год можно найти, чем заниматься, в нем всегда хватает работы. Если в Севастополе не удается найти то, чего хотелось, едут в Ялту. Цена на жилую недвижимость за последнее время в Крыму и Севастополе подросла примерно на 10%. Причем связано это не с каким-то резким ростом спроса, а с ожиданиями самих владельцев, многие из которых посчитали, что с открытием Крымского моста можно поднять цены. Получилось искусственно, но, знаете, спрос потянулся за предложением. Многие потенциальные покупатели стали заключать сделки, опасаясь того, что потом будет еще дороже. На что рассчитывать тому, кто хочет переехать жить в Севастополь по ценам? Если мы возьмем „вторичку“ в усредненном районе вроде проспекта Генерала Острякова, то „однушка“ будет стоить где-то от 3 до 3,2 млн рублей, „двушка“ — от 3,5 до 4 млн, „трешка“ — от 5 и выше. Это, как правило, без современного ремонта. „Первичка“ на стадии строительства — дешевле. 1-комнатную квартиру можно поискать за 2,5 млн, 2-комнатную — где-то за 2,8, 3-комнатную — от 3 и значительно выше. Однако как только дом вводится в эксплуатацию, ценник взлетает сразу примерно в полтора раза», — рассказала Марина Звинник-Юрченко.

По ее словам, если человек хочет переехать в Крым, но ограничен в финансовых возможностях, можно поискать варианты в городах поменьше или подальше от моря. Даже в Симферополе, где жилье немного уступает по цене севастопольскому.

«В целом ситуация на рынке в 2019 году становится нестабильной — настолько, что невозможно делать какие-либо надежные прогнозы даже на полгода. Пока что идет рост. Однако через какое-то время он должен все-таки замедлиться и остановиться из-за снижения спроса. Когда цены станут слишком высоки, часть покупателей переключится на поиск жилья в других близких регионах, например, в Краснодарском крае», — продолжает риелтор.

С ней в части, касающейся общей оценки ситуации, во многом солидарна и коммерческий директор СК «Консоль-Строй» Наталья Елистратова.

«Ситуация на рынке жилой недвижимости Крыма в 2018 году была достаточно стабильна. В одних городах наблюдался рост, в других — цены держались на одном уровне. А вот говорить о будущем сейчас крайне сложно. В перспективе многое зависит от того, как поведет себя рынок после нововведений, которые ждут нас с 1 июля 2019 года, когда застройщики утратят возможность использовать средства дольщиков. Поэтому делать какие-либо прогнозы на более долгосрочную перспективу пока что затруднительно», — высказала она свое мнение.

Председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госсовета Республики Крым Леонид Бабашов считает, что в росте темпов строительства в Крыму нет никакой сенсации.

«Все просто — государственные программы, достаточное финансирование и активный деловой интерес к Крыму у российского крупного бизнеса», — заявил он в интервью EADaily. По словам депутата, крымские власти стараются поддерживать строительную отрасль региона, чтобы вместе решать социальные задачи, и это в известной мере сказывается на общих показателях отрасли:

«Мы должны полностью обеспечить крымчан доступным жильем. Эта работа уже ведется, и за период с марта 2016 года в эксплуатацию ввели 33,8 тыс. кв. м такого экономного, но комфортного жилья. Ведется активная работа в развитии ипотеки с крымскими банками. Создан Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. У того же РНКБ уже сейчас некоторые категории граждан могут взять ипотеку на квартиру или дом под 6% годовых на 25 лет. Продолжает строиться социальное жилье для врачей, учителей, инвалидов, молодых семей с детьми, государственных и муниципальных служащих. С этой целью нами разработаны и уже действуют такие программы, как „Жилье для российской семьи“. При этом государство оплатит до 30% от стоимости. В Евпатории и Феодосии люди уже получили такое жилье».

По словам Леонида Бабашова, крымским властям в строительной сфере еще предстоит решить целый ряд актуальных задач, создавая инфраструктуру, необходимую для обеспечения застройки полуострова. «Будет продолжена работа по государственной программе развития строительной отрасли Республики Крым. По ней на нужды жителей полуострова до 2021 года будет потрачено 4,8 млрд рублей. Деньги пойдут на развитие инфраструктуры городов и сел. Мы должны сделать их более удобными. Часть средств пойдет на сейсмическую безопасность — необходимо бороться с оползнями, особенно это актуально на ЮБК, укреплять крымские берега. Кроме того, деньги будут вложены в строительство экологичных заводов по производству современных строительных материалов. Это даст новые рабочие места сотням людей и поднимет общий доход населения. Продолжается активное строительство новых детских садов, школ, ФАПов, домов культуры и других социальных учреждений. По линии только лишь Министерства строительства и архитектуры Крыма мы планируем построить 204 объекта. Это не пустые слова. Начиная с 2014 года строительная сфера в Крыму воскресла, набрала обороты. Построены сотни новых социальных объектов — тех же детских садов, которые решают периблемы с очередями. Из острых проблем — существует дефицит профессиональных кадров в отрасли. Кроме того, в отдельных областях ощущается нехватка материалов», — подчеркнул он.

Заместитель генерального директора по продукту ГК «Монолит» Дмитрий Гонтарь тенденциями, наблюдавшимися в 2018 году в строительной сфере Крыма, удовлетворен, но считает, что в ближайшем будущем отрасль ждут трансформации.

Читать еще:  Как поклеить обои на гипсокартонную обшивку

«По сути, 2018 год стал первым годом, когда сфера строительства в Крыму уверенно повернула на путь развития и в полном объеме интегрировалась в российское правовое поле. Процессы строительства и продажи стали полностью урегулированы с точки зрения безопасности сделок, юридических вопросов и в целом взаимодействия с клиентами, продукты стали более качественными. Все это не могло не привести к росту объемов производства и продаж. Рекорд вполне объективен, ведь полуостров развивается. Многие выбирают Крым как постоянное место жительства, в том числе граждане СНГ, поэтому спрос на жилую недвижимость увеличивается. Хотя тут стоит отметить, что и местные жители так же активно приобретают квартиры в новостройках», — заметил он.

Правда, по словам Дмитрия Гонтаря, несмотря на то, что уже более года все застройщики готовятся к изменениям в 214-ФЗ, у них все равно остается небольшая тревога, так как устанавливаются жесткие требования и по уставному капиталу, и по соответствию квалификационным требованиям.

«В связи с изменениями в 214 федеральный закон условия для застройщиков ужесточатся, что приведет к снижению их числа. Часть вообще может уйти с рынка. Более того, в Крыму с помощью эскроу-счетов будут работать только 2 банка: РНКБ и банк „Россия“. При этом, по нашему мнению, не все застройщики на полуострове смогут работать с помощью эскроу-счетов. Такие условия, как, например, оборотные деньги и площадки (земля) для перспективного строительства с полным пакетом документов, могут лишить некоторых крымских застройщиков возможности продолжать деятельность в рамках нового закона. Кроме этого, для застройщика переход на проектное финансирование — это увеличение затрат. В целом, если затрагивать вопрос себестоимости, она выросла минимум на уровень инфляции 4,27%. Кроме того, в 2019 году произошел рост НДС до 20%. Целевые средства от банков стоят 12%, что также приводит к удорожанию строительства. К тому же новый закон ограничивает мелких и начинающих застройщиков, так как они в меньшей степени будут соответствовать требованиям к финансовой устойчивости и кредитоспособности для получения проектного финансирования. Таким образом, новые правила устанавливают курс на укрупнение застройщиков, монополизацию, слияние строительного и финансового капиталов», — поделился с EADaily представитель ГК «Монолит».

Севастопольские эксперты в своих оценках чуть более осторожны.

«Показатели улучшились, рост есть. Связано это с различными факторами. В частности, это происходит за счет ввода объектов, которые не вводились в эксплуатацию годами. В целом для высотного строительства сейчас созданы условия. Так, хорошим заделом являются земельные аукционы, позитивно сказавшиеся на ситуации в целом. Был дан старт нескольким крупным проектам. Позитивно влияет на ситуацию также ипотечное кредитование и миграционные процессы, которые хоть и замедлились, но все равно имеют место», — рассказал президент Союза строителей Севастополя Александр Лившиц.

По мнению председателя Севастопольской региональной общественной организации по экологическому и архитектурно-градостроительному общественному контролю «Золотое сечение» Ивана Комелова, рост строительных показателей может быть в известной мере связан с достаточно низкой базой прошлых лет. «Относительные показатели, конечно, приличные, абсолютные, на мой взгляд, — все еще скромные», — высказал он свое мнение.

Что же касается «недоступности аренды», то Марина Звинник-Юрченко считает, что излишне драматизировать ситуацию не стоит.

«На самом деле в ситуации с высокой стоимостью аренды жилья в Крыму нет ничего сверхъестественного. Спрос всегда рос летом и немного снижался зимой, но в целом он уже много лет достаточно высок. Чтобы жить в Крыму или Севастополе, люди изыскивают возможности и резервы, устраиваются на две работы. При этом многие стремятся снимать жилье не эконом-сегмента, а элитную недвижимость с видом на море, платя за престиж. Кстати, многие арендуют квартиры не из-за того, что у них нет жилья, а из-за необходимости делать ремонт в новостроях. Таковых, по моим оценкам, сейчас примерно треть от общего количества арендаторов», — говорит она. «Что касается оценок недоступности аренды, то они не совсем корректны. Дело в том, что при оценке доходов населения фактически не принимаются во внимание три крупные категории населения: моряки торгового флота, военные и представители бизнеса. А кроме того, тот факт, что Министерство обороны компенсирует определенную сумму за съем жилья военнослужащим. Крым и Севастополь живут лучше, чем это показывает статистика. Поэтому и аренда на самом деле не столь недоступна, как это показывают рейтинги», — раскрыла секрет статистической погрешности эксперт.

С ее выводами частично согласен Иван Комелов: «Аренда в Крыму и Севастополе всегда была дорогой. Это было связано с высокими ценами на недвижимость. Свою роль сегодня играет и значительное количество прикомандированных служащих с материка, получающих компенсацию за аренду».

Обобщая, Марина Звинник-Юрченко подчеркивает, что считает крымский и севастопольский рынок недвижимости очень непростым.

«Сложный рынок. Есть дома, которые не сдаются в эксплуатацию годами из-за проблем правового характера. И тем не менее квартиры в них заселяются и перепродаются дешевле рыночной цены, что для некоторых людей очень соблазнительно. Возможно, что-то из этих объектов в ближайшее время введут в эксплуатацию, а что-то и нет. Это как игра в рулетку. Впрочем, с непредвиденными сложностями можно столкнуться и просто приобретая жилье на стадии строительства. Чтобы избежать проблем, потенциальным покупателям лучше обращаться за помощью к специалистам, хорошо знающим рынок, и не пренебрегать оформлением сделок через нотариусов, которые обычно могут предупредить о большинстве проблем. Иначе, сэкономив 25 тыс., можно потерять 3−5 млн. Мошеннические схемы, кстати, используются не только при продаже недвижимости, но и при ее аренде. Учитывая то, что речь идет о достаточно весомых суммах, никогда не стоит забывать об осторожности», — подытожила она.

4 причины не покупать недвижимость в Крыму сейчас.

Моя подруга очень хотела купить квартиру в Крыму . Но передумала, почему?

Как хочется купить домик у моря? Ну, или квартиру с видом на море. Мечты. Чем чаще я бываю и живу в Крыму, тем меньше мне хочется это сделать сейчас. Почему?

Есть несколько веских аргументов и причин для этого отказа.

1. СЕЙЧАС В Крыму пересматривается ГЕНПЛАН многих городов (Ялта, Севастополь, Симферополь). Что это значит?

Многие земли, участки, дома, которые раньше можно было купить — теперь под запретом. Это могут быть сложные объекты, или находящиеся в природоохранных зонах( как было с домами в Херсонесе Г. Севастополь, или дома в Ялте).

Вы узнаете эту информацию, уже на этапе регистрации перехода прав собственности.

Я советую подождать, пока все генпланы будут окончательно утверждены, чтобы не покупать «кота в мешке».

2. ОЧЕНЬ ВЫСОКАЯ ЦЕНА.

Да, это факт. И она нереальная. Почему?

Недвижимость в Крыму это:

✔️»бабушкин вариант» — старая квартира без ремонта.

Цена 1-комнатной начинается от 3млн.рублей (дешевле в Симферополе, дороже в Севастополе, Ялте),

2-ки — от 4млн.рублей.

Метраж квартиры маленький, дом старый.

Цена чуть ниже от 2,5 млн. Руб. За 1 комнатную. Много предложений в Симферополе, Бахчисарае, но они быстро уходят, и их нужно искать. В других городах очень мало, а где-то и вообще ничего не строят (Феодосия, Керчь).

Но, инфраструктуры нет, очень удалены от центра.

✔️Можно купить участок земли от 800тыс.за 5 соток и построить дом.

Но этот вариант подходит не всем.

Долго, очень долго и много нервов.

✔️Можно купить готовый дом с участком. Если новый, то цена от 5 млн. Рублей, если старый — то можно найти и за 2 млн. Руб.

3. Очень долгое оформление документов на объект недвижимости.

Это связано с юридическими проблемами в Крыму.

4. Много мошенников в сфере купли-продажи жилья.

И можно попасть именно на них. Покупать нужно только с другом юристом, или проверенным Риэлтором.

В Крыму можно было купить недорого жилье, и это было до 2014 года. Теперь на этом рынке большие проблемы с ценой, качеством и предложением. Надеюсь, что в ближайшие годы все станет проще и доступнее.

💯 Пока, я бы воздержалась от покупки недвижимости в Крыму. Хотя, если бы у меня были лишние 5 млн. Рублей — почему бы и нет? 🤔

Есть предложения, советы или свой опыт➡️пишите в комментариях ⤵️⤵️⤵️

Подписывайтесь на мой канал и ставьте 👍👍👍

Курортный метр: почему снизился спрос на недвижимость в Крыму

По данным «Avito Недвижимость», в первом полугодии 2018 года спрос (под ним аналитики понимают переход пользователя к действиям «показать номер» или «адрес электронной почты» в объявлении) на покупку квартир в Крыму снизился по сравнению с тем же периодом 2017-го на 27%, в сравнении с январем — на 14%. Сопоставимое падение произошло и в Краснодарском крае, где за год спрос снизился на 34%, с января — на 19%. Среднее количество запросов на одно объявление в Крыму на 128% выше, чем на Кубани, подсчитали аналитики Avito.

Низкий спрос на покупку квартир в Крыму связан с падением интереса инвесторов после ажиотажа 2014 года, считает риелтор компании «Rich-Недвижимость» Олег Бендриков. «Сразу после того, как полуостров вошел в состав России, туда ломанулись инвесторы не только из столицы, но и из разных регионов, чтобы застраивать территорию, покупать недвижимость для дальнейшего получения прибыли. Считали на фоне ажиотажа, что Крым — некая золотая жила. Однако где-то год назад инвесторы стали понимать, что это невыгодно», — рассказывает Бендриков. По его словам, инвесторы перестали покупать недвижимость с целью последующей сдачи в аренду или перепродажи из-за низкого качества обслуживания и плохой инфраструктуры. «Для себя квартиры покупали на полуострове очень немногие. Кроме того, последние два года из-за санкций сильно подешевела недвижимость в Европе — безусловно, это более привлекательный вариант», — отмечает эксперт.

Читать еще:  Особенности ремонта в новостройке

Сокращение интереса к покупке квартир в Краснодарском крае гендиректор агентства недвижимости 360 Flat Евгений Клочков связывает с общей экономической ситуацией. «Эта весна на фоне проходящих политических процессов выдалась тихой. Для роста рынка недвижимости нужна положительная динамика, люди должны быть уверены в своей финансовой состоятельности, чтобы делать активные шаги для приобретения «домика у моря», — говорит Клочков.

Несмотря на падение интереса, недвижимость на юге дорожает. «В Краснодарском крае рост цен значительнее, чем в Крыму, при этом в целом жилье на Кубани дешевле на 26%», — отмечают эксперты Avito. За год средняя цена квартиры в Краснодарском крае выросла на 11%, с 3,05 млн до 3,38 млн руб., по отношению к январю прирост составил 5%. В Крыму квартиры в среднем дороже кубанских на 1 млн руб. Цены на полуострове за год выросли на 8%, до 4,56 млн руб., с начала года — на 3%.

В Краснодарском крае, по версии риелтора Олега Бендрикова, спрос на недвижимость упал на фоне экономической нестабильности и снижения покупательной способности россиян. Управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев добавляет: «Люди просчитывают риски и хотят жить там, где есть перспективы развития, работа, нормальные зарплаты. Поэтому пока основной спрос на недвижимость по регионам концентрируется у городов-миллионников, в основном у Москвы. И так всегда было», — отмечает он.

Данные Avito иллюстрируют не совершенные сделки по покупке квартир, а скорее интерес к ним. Таким образом, эта аналитика показывает, как будет вести себя рынок в течение нескольких месяцев. Данные же по закрытым сделкам, например по договорам долевого участия, зарегистрированным Росреестром, фиксируют рост продаж как на полуострове, так и в Краснодарском крае. По данным Росреестра за январь—июнь 2018 года, в Крыму было заключено 2,6 тыс. договоров, что почти в 2,5 раза больше, чем годом ранее. В Краснодарском крае число заключенных договоров долевого участия увеличилось на 5%, до 22,7 тыс. В этой статистике Росреестр учитывает не только договоры на квартиры, но и на нежилые помещения, например магазины на первых этажах или места в подземном паркинге.

Аналитики «Avito Недвижимость» учитывали спрос как на первичном, так и на вторичном рынках квартир, а также на рынке посуточной аренды квартир.

Сейчас на Avito представлено 14 тыс. квартир на продажу в Крыму и 39 тыс. в Краснодарском крае. Посуточная аренда — 6 тыс. квартир в Крыму, 1 тыс. — в Краснодарском крае.

Согласно Mediascope и собственным данным компании, ежемесячная аудитория Avito составляет 34,1 млн человек. В раздел «Avito Недвижимость» заходит каждый четвертый посетитель сайта (согласно данным Mediascope по городам с населением свыше 100 тыс. человек). В течение месяца пользователи просматривают раздел «Avito Недвижимость» более 1,2 млрд раз.

Также снизился интерес к посуточной аренде квартир в курортных регионах, говорят в Avito. Даже с учетом высокого летнего сезона в Крыму интерес к краткосрочной аренде в июне 2018-го на 38% ниже, чем год назад. В Краснодарском крае показатель за год снизился на 37%. «Сейчас Краснодарский край по спросу потенциальных арендаторов в 2,8 раза превосходит Крым», — отмечают аналитики.

Демократичные цены на европейских курортах повлияли на аренду в Крыму, утверждает Олег Бендриков. «Цены были сильно взвинчены в 2016–2017 годах, было дешевле летать в Турцию, особенно когда вновь с Анкарой были налажены отношения. Те, кто хотел съездить на волне эйфории в Крым, сделали это в первые два года после присоединения, сейчас это уже мало кому интересно», — заключил он.

С ним соглашается Илья Андреев, который сообщил, что за последние годы у Крыма «отобрали» туристов вновь открывшиеся Египет и Турция. «Причем изначально в 2014 году цены были низкими, на уровне Украины, и инвесторы бросились все скупать. Плюс работала пропаганда, что Крым станет курортом мечты. Эти ожидания не оправдались ни у туристов, ни у застройщиков. То же самое ведь было в Сочи перед Олимпиадой», — говорит Андреев, заключая, что Крым допустил ошибку, резко подняв цены после первых волн ажиотажа.

«Самыми сдаваемыми квартирами как в Крыму, так и в Краснодарском крае стали однокомнатные — на них приходится по 45% объявлений в каждом регионе. На втором месте на обоих курортах оказались двушки — около трети предложений», — подсчитали в Avito.

Вместе с падением интереса к съему квартир в Крыму средняя цена на посуточную аренду за год снизилась на 23%, с 3,03 тыс. до 2,32 тыс. руб. в сутки. При этом арендовать квартиру в Краснодарском крае стало в среднем на 23 руб. дороже — цена составила 2,84 тыс. руб. и превысила стоимость аренды в Крыму.

Дорого и дешево

Самая дорогая квартира на продажу в Крыму, представленная на Avito, — восьмикомнатный пентхаус в Алуште за 141 млн руб. площадью почти 600 кв. м с видом на море и горы. Самая дешевая — однушка площадью 31 кв. м за 500 тыс. руб. в Джанкое. В Краснодарском крае самое экономичное предложение — квартира в доме барачного типа с печным отоплением и курятником во дворе в поселке Псебай, которую можно купить за 180 тыс. руб. Самое дорогое предложение — трехуровневый пентхаус на побережье в Сочи за 200 млн руб.

Одно из самых дорогих предложений аренды в Крыму — двухкомнатная квартира площадью 116 кв. м за 9 тыс. руб. в сутки неподалеку от гор и всего в 60 м от моря в Ялте, говорят в Avito. В Сочи можно остановиться за 25 тыс. руб. в сутки в квартире площадью 405 кв. м с четырьмя спальнями и двумя гостиными. Зато студию площадью 14 кв. м в крымской Гаспре в десяти минутах ходьбы от моря можно арендовать за 600 руб. в сутки, а в Краснодарском крае за 500 руб. в сутки сдается двухкомнатная квартира в центре Анапы.

Солнечный удар

Россияне скупают жилье в Крыму, не задумываясь о последствиях. Они могут пожалеть

Фото: Alexander Aksakov / Getty Images

Вхождение Крыма в состав России встряхнуло местный рынок недвижимости — цены на жилье выросли в разы. Ажиотаж спровоцировал спрос со стороны «материковой России» — в некоторых районах Крыма цены выросли в три раза, сделав новое жилье недоступным для местных жителей. Однако оспариваемый статус полуострова может навредить новым владельцам домов и квартир — международная неопределенность таит в себе риски вплоть до потери актива. Подводные камни самого жаркого рынка недвижимости России — в материале «Ленты.ру».

Перестройка и ускорение

Недвижимость в Крыму и городе федерального значения Севастополе дорожает опережающими темпами: за год квадратный метр в севастопольских новостройках подорожал на 30 процентов, аналогичный показатель по Крыму вырос на 29 процентов. Это, соответственно, первое и второе места по темпам роста в России. Скачок цен в российском Крыму происходит уже во второй раз за пятилетку — первый случился сразу после вхождения в состав РФ, причем жилье тогда дорожало на чистом энтузиазме: покупать его еще фактически было нельзя (до августа 2014-го действовал мораторий на сделки с недвижимостью), а ценники уже выросли. Тогда же была запущена юридическая перезагрузка рынка. «Пять лет назад были изменены не только многие инструменты регулирования сделок, но также проектирования и строительства, — вспоминает глава работающего с проектами на полуострове архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. — Процесс сопровождался взрывным, в 2,5-3 раза, ростом цен».

Уже через несколько месяцев скачок сменился откатом минимум на четверть. И дело не только в том, что покупатели оценили скромное состояние местной курортной инфраструктуры и уровень сервиса. Даже по окончании моратория на сделки с недвижимостью полуострова многие виды государственной регистрации прав на недвижимость оставались недоступными (процесс юридической перезагрузки еще шел), и покупателям приходилось заключать предварительные договоры или договоры намерений.

Фото: Evgeniia Siiankovskaia / Alamy / Diomedia

А осенью 2014-го ударил кризис — поставив на долгую паузу планы россиян по покупке недвижимости не только курортной, но и основной. Ипотечные ставки взлетели до «заградительного» уровня, рубль обвалился. Учитывая, что крымские ценники поначалу выставлялись в основном в долларах, понятно, почему бума спроса в 2014-2015-м так и не случилось. Программа субсидирования ипотеки, спасшая в 2015-2016 российский рынок новостроек, в Крыму заработала только в конце 2016-го. Стабилизация правил работы на местном рынке продолжалась и после острой фазы кризиса — в отсутствие генпланов городов о цивилизованном рынке новостроек не шло и речи, а главного архитектора Крыма утвердили только в 2017-м.

После этого первичный рынок полуострова пошел в рост — а за ним и цены, как на новостройки, так и на «вторичку». Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе, согласно предоставленным «Ленте.ру» данным аналитиков «Авито.Недвижимость», с 70,9 в июле 2017-го выросла к июлю 2019-го до 76,6 тысячи рублей. Динамика аналогичного показателя для новостроек — с 79,8 до 89,5 тысячи рублей за метр. «За последние пять лет средняя стоимость квартиры в Крыму увеличилась на 44 процента, в Москве — всего на 7 процентов», — делится своей статистикой президент НКО «Рустайм» (компания занимается защитой интересов владельцев туристической инфраструктуры и собственников таймшер-продуктов) Анна Виноградова.

Читать еще:  Продукция для автомобилей от компании Дефа

Процесс удорожания идет по всему полуострову, хотя, разумеется, выделяются локации-лидеры: Севастополь с его базой Черноморского флота, столица полустрова — Симферополь, где построен новый аэропорт, а также Южный берег (ЮБК — участок побережья от Фороса до Судака), на котором расположены основные курорты. «В связи с открытием моста через Керченский пролив дорожает недвижимость в Керчи и Феодосии, — добавляет Анна Виноградова. — В первые месяцы после открытия рост составил 12 и 10 процентов соответственно».

Самая дорогая недвижимость полуострова — курортная — расположена на ЮБК. Абсолютный лидер по этому показателю — Ялта, где сконцентрирован основной спрос на элитное жилье. Как рассказывает директор по маркетингу ялтинского комплекса апартаментов премиум-класса «Дипломат» Наталья Зубова, стоимость метра в местных новостройках в 2019 году достигает 600 тысяч рублей.

Да и средняя стоимость метра в городе — самая высокая на полуострове: по данным аналитиков «Мир Квартир», это 144,6 тысячи рублей. Как рассказывает генеральный директор компании Павел Луценко, второй по дороговизне жилья город — Гурзуф (118,6 тысячи рублей за метр), на третьем месте Алушта (115,8 тысячи рублей за метр). Выше ста тысяч рублей держится стоимость метра в Массандре, Гаспре, Кореизе.

Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС

Жилье в Севастополе и Симферополе, несмотря на высокую динамику цен, до 100 тысяч за метр не дотягивают (92 и 81 тысяча за метр соответственно). От 90 до 100 тысяч за метр — стоит жилье в курортных Алупке, Отрадном, Партените и Форосе. В Коктебеле показатель держится на уровне 78,4 тысячи рублей за метр, в Судаке и Евпатории средние цены попадают в диапазон от 70 до 75 тысяч рублей за метр, в Феодосии это уже порядка 66 тысяч рублей. Тройку же самых доступных по стоимости жилья населенных пунктов полуострова формируют Саки, Керчь и Бахчисарай: «квадрат» здесь стоит 61,4 тысячи, 53,3 и 48,4 тысячи рублей соответственно. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крымском старом фонде, по оценке Анны Виноградовой — порядка 2,1 миллиона рублей, «однушки» без отделки в новостройке — уже от 2,5-3 миллиона рублей.

Сами мы не местные

Специфика крымского рынка недвижимости в том, что спрос на нем — внешний, сами местные жители обзаводятся жильем куда реже гостей «с материка». Об этом говорил и вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, объясняя рост цен в республике в 2,5 раза за пять лет именно спросом со стороны других регионов.

Статистика работающих на местном рынке компаний подтверждают эту тенденцию. По словам заместителя директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ» Марины Епифановой, абсолютное большинство сделок заключают жители других регионов. Основная доля таких сделок — курортное жилье для собственного отдыха, но есть и покупатели-инвесторы, как и желающие перебраться на полуостров на постоянное место жительства (в основном пенсионеры).

По статистике бюро IQ, чаще всего им приходится сталкиваться в работе с покупателями крымской недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани. Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает «всеядность» спроса на жилье в Крыму со стороны москвичей и петербуржцев: «Спрос в основном эмоциональный. Зачастую покупателям из Москвы и Петербурга неважно, что брать. Главное — на море».

И эта неразборчивость чревата разочарованиями. Местный рынок, особенно вторичный, очень неоднороден: не во всех домах отопление централизованное, а кое-где нет и газа. Хватает в старом фонде незаконных перепланировок и пристроек с «самозахватами» земли, а отсутствие централизованного отопления в период с октября по июнь практически ставит крест на нормальном пользовании недвижимостью: даже если на улице плюс 18-20, дома будет очень холодно. Тем не менее, подчеркивает Анна Виноградова, даже такое «треш-жилье» может стоить дорого. Сказываются сочетание высокого спроса с дефицитом площадок под строительство. «Морское побережье, с одной стороны, и скалистые массивы, с другой — мест, пригодных для строительства, в курортных зонах мало. Поэтому даже ветхое жилище может стоить кучу денег», — говорит эксперт.

Фото: Виктор Коротаев / «Коммерсантъ»

Что до самих крымчан, в последние годы условия для приобретения жилья в новостройках в республике постепенно приближаются к общероссийским: ипотека под 10,5 процента годовых, а для семей с двумя и более детьми доступны кредиты от 6 процентов. Действуют в регионе программы материнского капитала, военная ипотека, различные специальные условия для льготников. Но все же доступным для местного населения жилье в Крыму не назовешь: исследование аналитиков Domofond показывает, что Севастополь и Симферополь входят в число российских городов с самыми долгими сроками выплат по ипотеке. Средним семьям в этих городах на выплату жилищного кредита за квартиру площадью 38 квадратных метров потребуется 92 и 97 месяцев соответственно. Да и объемы выдачи ипотеки на полуострове довольно показательны: по статистике аналитиков ЦИАН (есть в распоряжении редакции), в первом полугодии 2019-го в Крыму выдано 598 ипотечных кредитов, в Севастополе — 163.

Рост цен на местную недвижимость явно опережает финансовые возможности крымчан: средняя запрашиваемая зарплата в регионе, как показало проведенное весной 2019-го исследование, составляет всего 20,6 тысячи рублей.

Правда, как показывают данные Росстата, за 2018 год средняя начисленная заработная плата крымчан выросла с 25,9 тысячи до 36 тысяч рублей (для сравнения: в Краснодарском крае показатель вырос с 30,3 до 40,8 тысячи рублей). И все же, как говорит Марина Епифанова, активность местных жителей на рынке недвижимости заметна разве что в крупных городах — Симферополе, Севастополе, Керчи, где ситуация с рабочими местами лучше, чем в целом по республике, а цены ниже, чем на курортах Южного берега Крыма (ЮБК). «Жители курортного Южного берега, конечно, тоже решают свои жилищные вопросы, но не так активно, как в более крупных городах, — рассказывает эксперт. — Увеличить интерес к покупке со стороны жителей ЮБК может изменение уровня заработных плат и более доступная ипотека».

В перспективе, скорее всего, интерес к откровенному неликвиду сойдет на нет — с появлением современного и доступного в том числе для самих крымчан жилого фонда. Пока же большая часть нового жилого фонда в Крыму принадлежит жителям «материковых» регионов, тогда как местные жители владеют в основном старым «частным сектором» и квартирами в домах типовой советской постройки.

Чужой среди своих

Но главное, что все эти внутренние проблемы рынка существуют не сами по себе, а на фоне правового вакуума, в котором полуостров оказался весной 2014-го. И это создает целый веер дополнительных рисков — от появления неучтенных собственников до полной потери недвижимости в гипотетическом случае смены статуса полуострова.

27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).

Фото: Владимир Смирнов / ТАСС

«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу». По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.

Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках. «В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector