Московские власти теперь наделены полномочиями утверждать правила, касающиеся землепользования и застройки
Правила нарушений: как московские власти легализуют точечную застройку
Многие далекие от политики горожане теперь знают, как расшифровывается странная аббревиатура ПЗЗ. А собрания участников публичных слушаний 22 декабря почти повсеместно закончились скандалами. Вызовы полиции, недопуск жителей в зал и стычки граждан со специально нанятыми «сторонниками» проекта ПЗЗ — вот во что вылилось обсуждение одного из базовых документов развития Москвы. Почему же это произошло?
Что такое ПЗЗ?
Правила землепользования и застройки вместе с Генеральным планом Москвы являются двумя основополагающими документами территориального планирования. Именно они определяют, где будет строиться новое жилье, социальная инфраструктура, новые дороги и станции метро, где будут разбиваться парки и скверы и появляться новые зоны отдыха. ПЗЗ — документ градостроительного зонирования. В нем для каждой территориальной зоны, на которые разбит город, определяются виды разрешенного использования земельного участка и предельные параметры застройки. Если предельно упростить, то проект ПЗЗ должен выглядеть как лоскутное одеяло. Различные цвета участков на плане города означают различные виды территориальных зон — жилые, общественно-деловые, рекреационного назначения и другие. Для каждой зоны устанавливается вид разрешенного использования — например, жилая застройка или строительство общественно-деловых объектов.
Кроме того, для каждого участка также указываются предельные параметры землепользования и застройки. Они включают в себя минимальный размер земельного участка, плотность его застройки (в квадратных метрах), предельную высоту, а также максимальный процент застройки данного участка. Таким образом, после утверждения ПЗЗ любой гражданин: и житель, и инвестор, и чиновник — может легко определить, возможно ли новое строительство и в каких объемах в любом квартале города.
Вопреки закону
Однако разработанный Москомархитектурой проект ПЗЗ радикально отличается от подобных правил в любом другом городе. Вместо лоскутного одеяла на обозрение жителей города была представлена одноцветная карта расчерченных участков. Подавляющее большинство из них были помечены буквами «Ф» или «Н», то есть территориальных зон «сохраняемого землепользования» и зон, «для которых градостроительные регламенты не устанавливаются». Оба вида зон отсутствуют как в федеральном, так и в московском градостроительных кодексах и являются изобретением авторов проекта. При этом данное изобретение явно противоречит федеральному законодательству. Статья 1 Градостроительного кодекса определяет территориальные зоны как «зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты». С другой стороны, ни одного из видов зон, упомянутых в федеральном и городском градкодексах, в проекте московских ПЗЗ нет.
Аналогичным образом авторы ПЗЗ Москвы поступили и при определении видов разрешенного использования земельных участков. Список этих видов определен Классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития №540. Однако разработчики столичных ПЗЗ самовольно изменили названия некоторых видов разрешенного использования земельных участков, а также ввели новые виды. Подобное изобретательство прямо противоречит п.2 ст.7 Земельного кодекса, где сказано, что «виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений».
При этом самым массово используемым в проекте ПЗЗ видом разрешенного использования земельного участка является «использование для нужд населенного пункта». Такая расплывчатая формулировка позволяет мэрии в дальнейшем согласовывать практически любой проект точечной застройки. С другой стороны, обозначенные буквой «Ф» зоны сохраняемого землепользования лишают надежд на расселение пятиэтажек. Сохранение существующих параметров землепользования и застройки означает, что на месте пятиэтажек могут быть построены только дома той же (или меньше) высоты и плотности застройки. Такие параметры застройки делают убыточными проекты реконструкции любого пятиэтажного квартала.
Примером может служить ситуация с кварталом пятиэтажек №14 в районе Зюзино. В 2006 году был утвержден новый проект планировки квартала, предусматривавший снос пятиэтажек и строительство новых домов. Параметры новой планировки квартала должны были войти в состав ПЗЗ. Однако этого не произошло, и территориальная зона данного квартала оказалась помечена буквой «Ф». На слушаниях в Юго-Западном округе представитель Москомархитектуры назвал данную ситуацию «ошибкой», однако не смог ответить на вопрос, почему она произошла.
Легализация точечной застройки
Принятие проекта ПЗЗ в предложенном городскими властями виде легализует множество проектов точечной застройки, с которыми москвичи боролись последние десять лет. Именно эта легализация вызывает наиболее ожесточенное сопротивление проекту ПЗЗ. Подготовка к «амнистии» точечной застройки была начата властями еще в 2015 году с внесения поправок в Градостроительный кодекс Москвы, согласно которым все утвержденные до 1 июля 2016 года градостроительные проекты подлежат автоматическому включению в проект ПЗЗ. Это происходит, даже если проект застройки отклоняется от самих правил по каким-либо параметрам.
Параллельно с этим поправками усложнялась процедура проведения публичных слушаний. Действовавшая редакция Градкодекса Москвы обязывала власти проводить публичные слушания по общегородским или межрайонным вопросам в каждом муниципальном районе. Однако силами фракции «Единой России» в Мосгордуме была принята норма, позволившая проводить слушания, в том числе и по проекту ПЗЗ, в одном месте на 10–12 районов. В итоге помещения для собраний были подобраны максимально неудобные для большинства жителей. Так, слушания в Юго-Западном округе проходили примерно в 15 минутах езды на автобусе от станции метро «Теплый Стан». А для всех жителей Западного округа собрание проходило в самом удаленном от центра города районе — Солнцево.
Вдобавок ко всему многие добравшиеся до собрания жители не могли попасть в зал, который был заранее заполнен «сторонниками» проекта ПЗЗ. При этом в преддверии слушаний в интернете появились объявления о наборе массовки для участия в слушаниях. За 1500 руб. гражданам предлагалось приехать на собрание, «активно отстаивать» проект ПЗЗ и «осаживать выступающих против». В результате собрания в некоторых округах сопровождались потасовками и даже вызовом полиции. Такого не было даже при обсуждении Генерального плана Москвы в 2009 году, также вызвавшего много критики. Тем не менее сама процедура обсуждения Генплана была более демократичной. Собрания проходили в каждом районе Москвы, и большинство желающих принять в них участие и выступить получили такую возможность.
Следует отметить, что правительством Москвы был объявлен сбор предложений по проекту ПЗЗ через мобильное приложение «Активный гражданин». Подобный формат участия в публичных слушаниях не предусмотрен ни федеральным, ни московским градостроительными кодексами. А число собранных предложений фактически не поддается проверке и контролю, что создает возможность для манипуляции результатами публичных слушаний.
Жители и депутаты против ПЗЗ
Системные противоречия предложенного проекта ПЗЗ федеральному и московскому законодательству и нарушения процедуры проведения слушаний уже привели к массовому протесту жителей и муниципальных депутатов. 15 декабря совет депутатов района Щукино принял отрицательный отзыв на проект Правил землепользования и застройки. Аналогичные отзывы содержались в решениях депутатов районов Тверской, Гагаринский и Зюзино, что явилось уникальной для города ситуацией. Депутат Мосгордумы Елена Шувалова обратилась в Генеральную прокуратуру с требованием отменить слушания по проекту ПЗЗ из-за многочисленных нарушений законодательства. Число отрицательных отзывов на проект ПЗЗ к 29 декабря (крайний срок подачи письменных замечаний по итогам слушаний) может составить несколько тысяч.
Если проект Правил землепользования и застройки будет принят в исходном виде, это неминуемо приведет к росту конфликтов вокруг точечной застройки. Ведь после принятия ПЗЗ градостроительные планы отдельных земельных участков (ГПЗУ) будут утверждаться без проведения публичных слушаний, что лишит жителей города возможности оспорить проект и фактически вынудит людей физически защищать свой двор и район от вредной застройки. Подобные столкновения и так не редкость в Москве. Однако принятие такого спорного проекта ПЗЗ еще усугубит ситуацию.
Оптимальным выходом является отправка на доработку проекта Правил землепользования и застройки и приведение его в соответствие с действующим законодательством и пожеланиями москвичей. Одновременно должен быть введен мораторий на утверждение новых градостроительных проектов до принятия переработанного проекта ПЗЗ. Это позволит снизить напряженность в обществе и принять сбалансированный документ развития города.
Альтернативный путь, на который, видимо, настроена часть московских чиновников — продавливание проекта ПЗЗ в текущем виде. Его принятие будет означать легализацию хаотичной точечной застройки по всему городу и ручной способ принятия решения по новым проектам в будущем. Такой сценарий усилит конфликт между жителями города и связкой застройщиков и чиновников. Что чревато массовыми протестами в Москве в преддверии выборов мэра Москвы и президента России в 2018 году.
Закон сохранения
В Москве утвердили правила землепользования и застройки
Во вторник, 28 марта, на заседании президиума правительства столицы был утвержден один из основополагающих градостроительных документов. Правила землепользования и застройки определяют, какие территории нельзя трогать и что можно строить на оставшихся. Все, что известно о новом документе, — в материале «Ленты.ру».
Школы, больницы, банки, парки и скверы, а также многоквартирная застройка — объекты всех этих категорий обозначены на картах градостроительного зонирования территорий. Карты, в свою очередь, стали частью только что утвержденных правил землепользования и застройки, которые одобрили московские власти.
Правила, разработанные Москомархитектурой, обсуждались на публичных слушаниях в два захода. В общей сложности, как рассказали в московском правительстве, получено и рассмотрено более 120 тысяч замечаний и предложений. «Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, сохранение природных территорий, в том числе особо охраняемых, дать развитие промышленным и производственным территориям с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», — рассказал на заседании президиума мэр Москвы Сергей Собянин.
Принятые правила включают градостроительные регламенты — вид разрешенного использования, а также плотность, высоту и процент возможной застройки на том или ином участке. Исходя из ПЗЗ, будут разрабатываться остальные конкретизирующие документы — от проектов планировки до разрешений на строительство.
Сохранить нельзя построить
Среди принципов документа — сохранение природных территорий, таких как Тропаревский заказник, парки «Фили» и «Лосиный остров». Ограничения на использования земельных участков собраны в отдельный блок, куда, кроме охраняемого природного ландшафта, включены, например, водоохранные территории и защитные зоны объектов культурного наследия.
В общей сложности правила касаются территории размером более 250 тысяч гектаров, из которых почти 150 — в Новой Москве. Это практически вся площадь столицы, за исключением Троицка, Щербинки и инновационного центра «Сколково».
Около 83 процентов территории (то есть примерно 89 тысяч гектаров) Старой Москвы в ПЗЗ предусмотрены к сохранению. Развитие запланировано для 15,6 процента площади, еще процент с небольшим зарезервирован за индивидуальной жилой застройкой. В Новой Москве пропорции похожи: здесь собираются сохранить застройку или сложившийся ландшафт на 73 процентах территорий (это 109 тысяч гектаров), 18 процентов зарезервируют под индивидуальное жилье, а девять процентов будут развивать.
Изменениям, согласно ПЗЗ, подвергнутся в основном промышленные и производственные зоны. Приоритетом станут рабочие места для науки и высокотехнологичной промышленности, пояснили на президиуме столичного правительства.
Правила на практике
Принятие документа связано в том числе с необходимостью соблюсти федеральное законодательство, которое требует определиться с ПЗЗ до начала июля нынешнего года. В столичном правительстве, кроме того, ожидают, что единые правила использования городских территорий помогут предотвратить градостроительные конфликты на ранних стадиях.
Фото: Наталья Селиверстова / РИА Новости
Как объяснял главный архитектор Москвы, после принятия ПЗЗ строительство каждого нового объекта будет возможно только после проведения публичных слушаний. «Процедура станет более открытой и прозрачной. В таком крупном мегаполисе, как Москва, принципиально важно сохранить гармонию и баланс в развитии городской среды и создавать благоприятные условия для жизни и работы москвичей», — говорил в связи с подготовкой правил главный архитектор города Сергей Кузнецов.
Власти рассчитывают на то, что стороны градостроительного процесса получат понятные долгосрочные ориентиры. «С их (ПЗЗ) утверждением у нас будет абсолютно прозрачная картина развития до 2035 года», — отмечал недавно заммэра столицы Марат Хуснуллин. В конечном итоге, по его словам, это должно улучшить инвестиционный климат в городе.
Предприниматели, однако, пока мыслят относительно краткосрочно и обращают внимание на более понятные им категории. Введение правил землепользование должно облегчить им процедуру получения градостроительного плана земельных участков. Как обещают московские власти, теперь этот бюрократический этап сведется к получению выписки из ПЗЗ.
Мосгордума лишится полномочий утверждать правила застройки столицы
Правительство Москвы до конца года заберет у Мосгордумы полномочия по утверждению правил землепользования и застройки. Соответствующий законопроект может быть принят уже до конца года, сообщил M24.ru член комиссии по градостроительству Александр Милявский. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) планируют разработать и утвердить в Москве одновременно с новым генеральным планом, то есть в 2017 году. Они определяют, что можно строить на той или иной территории, а также регулируют высотность зданий в городе. Отметим, что пока не утверждена максимальная этажность в Новой Москве. Предполагается, что на присоединенных территориях дома будут не выше 9-14 этажей.
“Мы одобрили этот законопроект на комиссии и планируем принять на следующем заседании Мосгордумы в конце декабря. Ранее закон о правилах землепользования и застройках принимался как закон Мосгордумы. Сейчас этими полномочиями [утверждать ПЗЗ – прим. M24.ru] наделяется московское правительство”, – пояснил Милявский.
Документ вносит изменения в Градостроительный кодекс Москвы и другие законы. По словам Милявского, аналогичные поправки были в октябре приняты в Градостроительный кодекс РФ.
Согласно Градостроительному кодексу Москвы, ПЗЗ могут быть разработаны сразу для всей столицы или поэтапно к разным частям города. Они определяют, какие виды объектов можно строить на тех или иных городских территориях, устанавливают площадь участков капитальной застройки, границы объектов культурного наследия и так далее. Разработку правил будет координировать специальная городская комиссия с участием окружных коллег.
При этом публичные слушания ПЗЗ не отменяются. Комиссия обязана будет обсудить проект с жителями. Свои предложения с поправками могут представлять также муниципальные депутаты. А вот вносить проект правил на утверждение в Мосгордуму уже не потребуется. Если новые поправки будут приняты, то ПЗЗ сможет сразу утвердить столичное правительство.
Сегодня в Москве отсутствуют утвержденные правила землепользования и застройки. В 2009 году НИиПИ Генплана разработал проект ПЗЗ и генерального плана, но они не были утверждены. В конце 2012 года главный архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил, что они будут утверждены одновременно с новым генеральным планом, рассчитанным на 10 лет. Проект генплана будет представлен во втором квартале 2015 года.
Сейчас максимальная высота застройки в Москве составляет 75 метров, то есть чуть более 20 этажей. Она была установлена в 2012 году специальным постановлением правительства. В Новой Москве хотят установить допустимую высоту зданий в 9-14 этажей. Однако, по словам пресс-секретаря департамента развития новых территорий Андрея Барковского, эта норма пока не утверждена. Власти ждут утверждения территориальных схем Троицкого и Новомосковского округов.
По словам президента Союза архитекторов Андрея Бокова, правила землепользования и застройки – очень важный документ, содержащий более определенные ограничения, чем генеральный план. “ПЗЗ предписывает четкое поведение на каждом квадратном метре города. Плотность застройки, пятно застройки, высотность здания, иногда даже уклон крыш и соотношение стен”, – пояснил Боков.
Если законопроект будет принят, то градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) правительства Москвы, рассматривая какой-либо инвестпроект, сможет самостоятельно внести поправки в ПЗЗ, не разрабатывая специальный закон. “К примеру, проект строительства подразумевает иную этажность, чем указана в ПЗЗ. Комиссия сможет внести соответствующие изменения без согласия Мосгордумы”, – пояснил он.
Руководитель “Моспроекта-5” Сергея Ткаченко считает, что поправки могут упростить процедуру утверждения ПЗЗ, что ускорит принятие решений по инвестпроектам. Однако роль гражданского общества в градостроительной политике снизится. “Возможно, такое решение связано с ухудшением экономической ситуации. Это попытка удержать инвесторов. Если правила землепользования и застройки вносятся в Мосгордуму, то депутаты могут запустить долгое, широкое обсуждение, привлечь экспертов”, – отметил Ткаченко. При этом столичное правительство также сможет при желании советоваться с архитекторами и другими специалистами.
Московские власти теперь наделены полномочиями утверждать правила, касающиеся землепользования и застройки
Войти
Мосгордума лишится полномочий утверждать правила застройки столицы
сообщил M24.ru член комиссии по градостроительству Александр Милявский. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) планируют разработать и утвердить в Москве одновременно с новым генеральным планом, то есть в 2017 году. Они определяют, что можно строить на той или иной территории, а также регулируют высотность зданий в городе. Отметим, что пока не утверждена максимальная этажность в Новой Москве. Предполагается, что на присоединенных территориях дома будут не выше 9-14 этажей.
“Мы одобрили этот законопроект на комиссии и планируем принять на следующем заседании Мосгордумы в конце декабря. Ранее закон о правилах землепользования и застройках принимался как закон Мосгордумы. Сейчас этими полномочиями [утверждать ПЗЗ – прим. M24.ru] наделяется московское правительство”, – пояснил Милявский.
Документ вносит изменения в Градостроительный кодекс Москвы и другие законы. По словам Милявского, аналогичные поправки были в октябре приняты в Градостроительный кодекс РФ.
Согласно Градостроительному кодексу Москвы, ПЗЗ могут быть разработаны сразу для всей столицы или поэтапно к разным частям города. Они определяют, какие виды объектов можно строить на тех или иных городских территориях, устанавливают площадь участков капитальной застройки, границы объектов культурного наследия и так далее. Разработку правил будет координировать специальная городская комиссия с участием окружных коллег.
При этом публичные слушания ПЗЗ не отменяются. Комиссия обязана будет обсудить проект с жителями. Свои предложения с поправками могут представлять также муниципальные депутаты. А вот вносить проект правил на утверждение в Мосгордуму уже не потребуется. Если новые поправки будут приняты, то ПЗЗ сможет сразу утвердить столичное правительство.
Сегодня в Москве отсутствуют утвержденные правила землепользования и застройки. В 2009 году НИиПИ Генплана разработал проект ПЗЗ и генерального плана, но они не были утверждены. В конце 2012 года главный архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил, что они будут утверждены одновременно с новым генеральным планом, рассчитанным на 10 лет. Проект генплана будет представлен во втором квартале 2015 года.
Сейчас максимальная высота застройки в Москве составляет 75 метров, то есть чуть более 20 этажей. Она была установлена в 2012 году специальным постановлением правительства. В Новой Москве хотят установить допустимую высоту зданий в 9-14 этажей. Однако, по словам пресс-секретаря департамента развития новых территорий Андрея Барковского, эта норма пока не утверждена. Власти ждут утверждения территориальных схем Троицкого и Новомосковского округов.
По словам президента Союза архитекторов Андрея Бокова, правила землепользования и застройки – очень важный документ, содержащий более определенные ограничения, чем генеральный план. “ПЗЗ предписывает четкое поведение на каждом квадратном метре города. Плотность застройки, пятно застройки, высотность здания, иногда даже уклон крыш и соотношение стен”, – пояснил Боков.
Если законопроект будет принят, то градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) правительства Москвы, рассматривая какой-либо инвестпроект, сможет самостоятельно внести поправки в ПЗЗ, не разрабатывая специальный закон. “К примеру, проект строительства подразумевает иную этажность, чем указана в ПЗЗ. Комиссия сможет внести соответствующие изменения без согласия Мосгордумы”, – пояснил он.
Руководитель “Моспроекта-5” Сергея Ткаченко считает, что поправки могут упростить процедуру утверждения ПЗЗ, что ускорит принятие решений по инвестпроектам. Однако роль гражданского общества в градостроительной политике снизится.
“Возможно, такое решение связано с ухудшением экономической ситуации. Это попытка удержать инвесторов. Если правила землепользования и застройки вносятся в Мосгордуму, то депутаты могут запустить долгое, широкое обсуждение, привлечь экспертов”, – отметил Ткаченко. При этом столичное правительство также сможет при желании советоваться с архитекторами и другими специалистами.
