1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформить задаток при покупке недвижимости

Содержание

Как оформить договор задатка при покупке-продаже квартиры

Найти подходящую квартиру среди множества вариантов – половина дела. Главное правильно оформить необходимые документы, до и во время сделки. Верно составленный договор задатка может обезопасить обе стороны. О том, как его составить – в нашей статье.

Подписание этого документа говорит о намерении сторон совершить сделку. Покупатель обязуется купить данный объект, а продавец – продать его этому лицу. Материальная ответственность, предусмотренная нормами гражданского законодательства, ложится на обе стороны будущей сделки. Порядок оформления соглашения о задатке описан в ст. 351 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее ГК).

Помимо задатка встречается такое понятие, как «аванс». Аванс – это сумма денежных средств, которую покупатель передает продавцу непосредственно перед сделкой для расходов, связанных с совершением этой сделки. Например, чтобы оплатить задолженность по коммунальным услугам.

Как оформляется договор задатка?

Обязательное условие – оформление в письменном виде. Иначе переданная сумма денежных средств будет считаться «авансом». Разница между этими понятиями будет видна, если сделка не состоится. И сторонам необходимо урегулировать вопросы, связанные с условиями не совершения сделки купли-продажи.

Что, вносят в договор задатка:

  1. Паспортные данные продавца и покупателя;
  2. Характеристики объекта недвижимости;
  3. Стоимость;
  4. Условия и сроки заключения договора купли-продажи;
  5. Размер задатка.

Какую сумму передать в качестве задатка? Такой вопрос часто возникает при согласовании условий. Стороны самостоятельно определяют размер задатка. Отметим, что все расчеты должны производиться в национальной валюте нашей страны. Как правило, сумма задатка составляет 2 и более тысячи белорусских рублей. Рекомендуем прописать эквивалент выбранной суммы в любой иностранной валюте.

Соглашение само по себе имеет юридическую силу, поэтому присутствие нотариуса не обязательно. Однако вы можете обратиться к нотариусу для составления и удостоверения предварительного договора и задатка.

Последствия при невыполнении обязательств сторонами

Этот пункт регулирует статья 352 ГК. Если виновником несостоявшейся сделки является покупатель, то задаток остается у продавца. Продавец выплачивает задаток в двойном размере, если недобросовестно выполнил свои обязательства и сделка сорвалась. Кроме того, сторона, нарушившая условия договора, возмещает убытки за несоблюдение условий подписанного соглашения, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток возвращается в случаях:

  1. Когда расторжение сделки происходит по взаимному согласию сторон.
  2. Когда невозможно заключить сделку по независящим от сторон причинам.

Договор задатка является первой ступенью к приобретению недвижимости.

Поделитесь статьей в соцсетях! Возможно, она будет полезна знакомым.

Как грамотно дать задаток?

13 лет на сайте
пользователь #80485

недавно накололся при покупке дачного участка, задаток дал и взял расписку. Но чел продал другому участок. В итоге он мне вернул сумму задатка и все. Как в таких ситуациях правильно поступить?

14 лет на сайте
пользователь #56459

Если задаток не был письменно оформлен, то ничего не поделаешь. Задаток урегулирован в ст.ст. 351-352 Гражданского кодекса. Для начала матчасть.

Статья 351. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 352. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 386) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток дается вместе с написанием продавцом (собственноручно) расписки о получении задатка (не залога) в счет заключения договора купли-продажи такого-то дачного участка. Обязательно нужно указать все паспортные данные, общую договоренную сумму и срок, до которого должна быть совершена сделка купли-продажи.Оптимально — это зать задаток на 99% суммы сделки и забрать у продавца госакт на земельный участок (дачный). Если продавец пытается спрыгнуть — показываете ему ч.2 ст. 352 ГК и КОПИЮ его расписки о задатке (чтобы исключить ее съедание продавцом ). Копию госакта на землю продавец может взять в исполкоме, а вот вернуть двойную цену — уже подумает.

Читать еще:  Траншея под фундамент: как выкопать

Задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры

Задаток часто вызывает спор между продавцом и покупателем: продавец хочет получить деньги на подготовку сделки, покупатель боится платить. В статье мы объясним, что это такое, зачем он нужен и как правильно оформить задаток, чтобы не потерять деньги.

Что такое задаток на квартиру

Задаток при покупке квартиры — это деньги, которые покупатель передает продавцу до заключения договора купли- продажи , чтобы подтвердить свое намерение совершить сделку в дальнейшем. Согласно статье 380 ГК РФ , письменное соглашение о задатке должно быть заключено вне зависимости от размера суммы. Деньги, которые покупатель заплатил в качестве задатка, учитываются в общей сумме сделки.

Например: квартира стоит 5 800 000 рублей. Покупатель передал продавцу 400 000 рублей в качестве задатка. При подписании договора купли-продажи покупатель заплатит 5 400 000 рублей.

Предварительное соглашение о задатке выполняет три функции сразу:

🔵 Доказательную . Доказывает, что продавец и покупатель заключили между собой договор о продаже имущества.

🔵 Обеспечительную . Обеспечивает обязательство продавца и покупателя совершить сделку.

🔵 Платежную . Размер задатка засчитывается в стоимость приобретенного имущества — об этом мы говорили выше.

Закон о задатке при покупке квартиры гласит, что соглашение о задатке может содержать определенные условия совершения основной сделки.

Если покупатель передумал оформлять сделку, задаток не возвращается. В этом его разница с авансом — аванс можно передавать без письменного соглашения, он также учитывается в общей сумме оплаты, но при отказе покупателя от сделки продавец возвращает его. Отличие залога от задатка при покупке квартиры — то, что гарантией выступают не деньги, а какое-то имущество. Например, автомобиль или земельный участок. Что выбрать — залог, задаток или аванс — при покупке квартиры — решать вам.

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

Согласно Статье 381 ГК РФ , задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры , попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону .

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Читать еще:  Использование песчаника в современном строительстве

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

📃 Данные сторон . Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

📃 Дату заключения . Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

📃 Данные о недвижимости . В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

📃 Сумму задатка . Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

📃 Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

📃 Время, в течение которого совершится сделка . Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца».

📃 Права и обязанности сторон . Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

Форс-мажорные обстоятельства . Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

Дату вступления в силу . Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

Подписи . В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами.

Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры , нажмите на ссылку .

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку .

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель . Например, указывают:

стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств ;

список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;

список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;

сроки передачи недвижимости покупателю;

кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;

данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.

Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:

фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;

адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;

указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;

сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Дополнительные вопросы: о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:

договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;

проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;

составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;

передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ , если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Задаток при покупке квартиры. вне закона!

Обычно при купле-продаже жилья риэлторы предлагают передать аванс либо заключить соглашение о задатке. Разбираемся, что надежнее для каждого из участников сделки и как избежать возможных уловок. ЗАДАТОК: ВЫГОДНО, НО. «ВНЕЗАКОННО» На практике при сделках с недвижимостью бесспорно лидирует задаток. Он позволяет убить сразу двух зайцев: оплатить часть цены квартиры (платежная функция) и гарантировать заключение сделки (обеспечительная функция). Гарантия проявляется в том, что благодаря задатку покупатель и продавец дисциплинируются: с одной стороны, они рискуют потерять деньги, нарушив договоренность о заключении сделки, с другой — автоматически получают компенсацию, если оказываются пострадавшей стороной при отмене сделки. Так, если передумывает приобретать квартиру покупатель, то выплаченный им задаток остается продавцу. А если хозяин жилья отказывается выполнять свое обещание о продаже либо «загоняет» квартиру третьему лицу, то обязан вернуть обиженному покупателю задаток и сверх него такую же сумму (т.е. фактически компенсация составляет двойной размер задатка). Казалось бы: все логично и взаимовыгодно, лучше не придумаешь! Однако квалифицированные юристы предупреждают о «засаде»: буквально по Гражданскому кодексу, где прописаны правила о задатке, этот платеж вносится «в подтверждение заключения договора». То есть, строго по закону, соглашение о задатке действительно и имеет вышеописанные последствия, если этот документ оформлен непосредственно ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ договора купли-продажи квартиры. А сделка по отчуждению недвижимости (в том числе купля-продажа), в свою очередь, считается заключенной только с момента государственной регистрации. Таким образом, с юридической точки зрения столь распространенные на рынке недвижимости соглашения о задатках, традиционно оформляемые ПЕРЕД совершением сделок, попросту. недействительны! Однако сразу успокоим: сложившаяся и устоявшаяся благодаря усилиям риэлторов практика такова, что участники сделок в подавляющем большинстве случаев добровольно выполняют условия соглашений о задатках, несмотря на их юридическую необязательность (о которой большинство граждан, к слову, и близко не догадывается!). И только если «нарушитель» соглашения оказывается несговорчив и дело доходит до суда, то там при разбирательствах всплывает недействительность условий о задатке и добиться их соблюдения не удается. Нередко дело заканчивается тем, что суд постановляет вернуть внесенную сумму покупателю, поскольку при отсутствии законного соглашения о задатке эти деньги признаются неосновательным обогащением продавца.

Читать еще:  Строительство дома своими руками из шлакоблока

АВАНС: НЕЗАМЕНИМ ПРИ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ СДЕЛКАХ

Как мы убедились, соглашения о задатках, эффективно действующие благодаря сложившейся практике, весьма серьезно связывают будущих покупателя и продавца, грозя убытками тому, кто откажется от сделки, независимо от уважительности причины (кроме случаев, когда сделка срывается оттого, что продавец изначально сознательно ввел покупателя в заблуждение). Такое положение вещей обычно выгодно для приобретателей жилья, которые стремятся «застолбить» приглянувшуюся квартиру. А вот для продавцов вариант с задатком может быть слишком обременителен, если они являются участниками альтернативных сделок (цепочки договоров, при которых собственник, продавая свое жилье, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другую квартиру). В таких ситуациях продавец, что называется, сам себе не хозяин: он зависит от подбора подходящего варианта для покупки нового собственного жилья и, соответственно, от готовности к сделке владельца этой жилплощади. Поэтому при альтернативных сделках риэлторы советуют очень осторожным продавцам оформлять с покупателями соглашение не о задатке, а об авансе. Надо отметить, что этот вид платежа Гражданский кодекс вообще практически никак не регулирует и по сути отдает выработку его условий на откуп договаривающимся сторонам. Практика же идет по такому пути: аванс имеет лишь платежную функцию, передается в счет оплаты стоимости жилья, а в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю. Таким образом, продавец, с одной стороны, лишается компенсации на случай, если покупатель передумает приобретать квартиру, но, с другой стороны, сам не рискует деньгами в ситуации, когда придется отменить сделку из-за несостоявшейся альтернативы. А, МОЖЕТ, ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР? Дотошные юристы предлагают третий вариант «закрепления» договоренности покупателя с продавцом о будущей сделке. Это — предварительный договор купли-продажи. Тут уже речь идет о полноценном правовом документе, в котором весомо прописаны обязательства сторон по заключению сделки купли-продажи и санкции на случай нарушения договоренностей. Специалисты подчеркивают преимущества предварительного договора: 1)он определяет срок, когда будет заключен основной договор купли-продажи квартиры. Если такой срок прямо не указан, то основная сделка должна быть заключена в течение года после предварительной (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ); 2)в нем фиксируются условия основного договора, в частности – цена квартиры; 3)если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, то другая сторона вправе потребовать через суд принудительного совершения сделки (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК). Обратите внимание: хитрые риэлторы нередко предлагают заключить предварительный договор. только покупателю квартиры. «Фишка» в том, что второй стороной такой сделки является само агентство недвижимости. Получается, что покупатель приобретает обязательства перед риэлторами — гарантирует им, что не откажется от приобретения жилья, а сам при этом не получает никаких гарантий от продавца — ведь с ним никаких соглашений не оформляется. В конечном итоге в выигрыше оказывается лишь предусмотрительное агентство недвижимости: если передумает заключать обещанную сделку покупатель, то будет обязан выплатить неустойку риэлторам. Если передумает продавец, то покупателю ничего не светит, поскольку агенство за хозяина жилья не в ответе. А если риэлторы умудрились сами еще и с продавцом отдельный предварительный договор заключить, то и с него сдерут неустойку за отказ в собственный карман. Так что, если риэлторы предлагают вам «очень надежный и выгодный предварительный договор», внимательно вчитывайтесь в его содержание, особенно — в пункт об участниках сделки.

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector